Ｎ据《财经》

本报讯 在寸土寸金的上海徐家汇，有六幢灰色高楼在繁华的肇嘉浜路一侧排开，名为“帝景苑”。帝景苑售罄数年后，由股东纠纷引发的举报显示了灰色高楼中的另一道景观———约四百户业主中，五十余户曾获得一成以上的购房折扣，其中22名买家所获折扣高达三至五成。折扣买家，多出自房地、规划、工商、公安等政府部门；部分银行职员和国企高管，亦有分羹。

  业内有言，开发商以折扣卖房打点各方关系，多发于规模较小、背景偏弱的小型地产项目，帝景苑即是一例。记者近日从帝景苑项目公司股东处获得的一份购房折扣表，显示了官商互惠生态。

潜规则

低价卖房打点官员

    来自开发商内部的多份文件，一定程度上反映了上述购房折扣的由来。

    2002年3月9日，荣福房产股东会议达成决议：

    争取在2002年11月底正式对外销售，2002年6月则开始内部认购；公司另一份传真文件，也确认“(内部)认购价格9500元/平方米正确无误”。

    蔡青峰向记者解释称，过去房地产预售制度不如现在完善，内部认购是常见的销售方式。前文所述多位购房者，即声称自己属于内部认购客户。不过，其买价（5000元～7000元/平方米不等）远低于开发商内部认购价，确是不争的事实。

    折扣卖房的潜规则，在荣福房产2002年7月20日的股东会决议中表达得颇为露骨———“公司在开发该项目过程中，受到各政府及协作单位有关领导等的关心支持，各股东一致同意授予蔡青峰总经理对于本项目销售中持有726.75万元的特别优惠处理权”。

    而从实际操作看，超过20名买家获得了三至五成折扣，已大大超过“特别优惠处理权”。

折扣名单

见多不怪

    “官小炒房，官大炒地”，近十年的房地产繁荣，上海业内对官商利益交换的诸多法门早已见多不怪。
    记者所获这份经过查证的房价折扣表，所依据文件包括帝景苑商品房销售合同、房屋登记及户籍资料。

朱文锦家：据称未付款

    当年手握土地大权的“上海第一处”朱文锦，并未出现在折扣名录中。但在名录中，2004年10月，朱以妻女之名，在此买入一套157.89平方米的住房，合同价357.45万元，无银行按揭。此时，朱妻为华通开关厂一名退休工人，女儿不过二十多岁。

    从购房时间看，2004年底已是上海房价狂飙之时，朱家所付2.26万元/平方米的单价并未低于当时市价。不过，有股东方人士称，朱家其实未付房款。但这一说法未获证明。

    2006年，朱文锦涉上海社保案，于当年底被“双规”，2007年9月以受贿罪被判有期徒刑15年，受贿金额逾400万元。

社保案另三人：获益超过百万

    朱氏之外，另有三名上海社保案落马人员在帝景苑置业。

    原上海广电房地产开发有限公司总经理陆天明，于2003年1月签约购房一套。面积153.77平方米，单价6400元，较开发商2002年11月制定的该套房屋底价9540元/平方米，折扣为33%，获益48万元。据报道，帝景苑地块原属上广电系统的上海无线电四厂，项目开发时广电房产亦有参股。

    陆天明同案犯，上海闵华实业联合发展有限公司董事长严金宝、莘庄工业区管委会原主任杨开平两人，也在帝景苑购房。其中杨开平于2002年12月签约，折扣高达39%，获益近六十万元。

折扣最大：差价近87万元

    某上市公司总经理杨某，是享受折扣最大的买家之一。购房时为2002年10月，位于高层绝佳位置，面积168.58平方米，每平方米底价10150元，实际买价仅5000元/平方米，总差价近87万元。据了解，帝景苑开发商蔡青峰与该上市公司关系密切，蔡为该公司第五大股东、董事。

    现任上海市工商局一处级负责人杜某，也曾于2002年12月以妻儿名义签约购入一套168.15平方米的住房，折扣31%，获益约49万元。杜某曾执掌上海市工商局外资处，这正是与帝景苑项目开发直接对口的部门。

    购买获三折以上优惠者的名单，还包括徐汇区前副区长的家属，一位前市委领导秘书以及上海公安部门分局领导之子。数位银行职员也获得30%～50%的折扣。

    从相关《商品房预售合同》附件可知，上述折扣购房者交易价大都在百万元以上，大部分人均未办理按揭贷款。一位参与帝景苑项目的股东方代表称，在享受三成到五成折扣的特殊客户中，除上述官员、国企高管外，还有若干外籍商人，以及个别看似背景普通的年轻女性。

利益交换

变更土地合同

    帝景苑项目位于肇嘉浜路1001号地块，原为上海无线电四厂所有。1993年，印尼商人黄进益以旗下香港荣福置业有限公司与上海无线电四厂合资成立荣福房产，开发该地块。
　　
    1997年亚洲金融危机爆发，印尼方面资金难继。1999年，台商蔡青峰接盘，项目再度启动。2002年预售，至2004年中建成售罄。

    蔡氏入场，能量非凡。其盘活项目的关键一招，即是完成了土地合同的首次改签，将帝景苑项目由外销改为内销。就土地出让金而言，内销、外销，相差巨大。

    1999年6月，上海市房地局与荣福地产三方股东重新签署了土地出让合同，土地出让金由1993年的1397万美元改为1683万元人民币。由此，蔡氏轻易盘回近亿元资金。

    蔡氏的能量，更体现在项目土地合同的另外三次改签。

    2002年12月、2004年1月及2004年6月，在帝景苑项目从预售到售罄的不到两年时间内，通过三份土地转让补充合同，这个占地1.6万平方米的项目，其建筑面积从1999年合同约定的64124平方米，最终增至90297平方米，容积率增加近50%，而补缴保证金总计不足500万元。

掩盖利益交换

    以每平方米万元的开盘价计，帝景苑项目凭提高容积率获利即达数亿元。而获得这一利益的前提，则是土地、规划、建设甚至更高级别的政府部门，须环环打通。

    规划系统人士称，频繁变更土地出让合同，正是相关各方掩盖利益交换的明证。

    记者多方证实，因卷入帝景苑事件，上海市规划局已有唐文青、吴建刚两名官员被检察机关调查，另有上海规划系统数名人员被查。

黄金屋的白菜价

本期主持 吴婷

    折扣高达三至五成。同事笑言：这哪是买房，简直就是买衣服，而且还是换季清仓的衣服。在众多老百姓还在为买房的一成甚至只有半成的折扣求人托友之时，这些官员家属、银行职员却享受着近乎“白菜价”的黄金地段楼盘。而且这样的“白菜价”，是为了让相关部门能放把手，这样开发商在卖房时，能从普通消费者手里赚到更多的钱。更何况，这折掉的三成五成，总需要有人来替开发商填补。

    大家都知道，这依然是官商勾结的潜规则在作怪。而这样的潜规则，已经是“见多不怪”，已然是白纸黑字的“行规”。在上海社保案后，这样的“行规”可能会有所收敛，但要完全清除潜规则，路还很远。