N本报记者 张宗伟

核心提示

  近一段时间，已备受关注的千亿大街再度成为焦点，作为省内首创的“时尚生活新天地”，独创“休闲生活与体验购物”模式、泉州首条商业步行街区、泉州首个具有大型艺术街景公园的特色时尚购物场所，千亿大街招商的启动，无疑吸引人们的眼球，其将为泉州商业经营、商业格局带来怎样的变化和影响，成为目前热门的话题之一。
  事实上，作为拥有超10万平方米体量的商业街区，该商业项目招商启动，开始影响泉州的商业格局。行业人士认为，与老城区原有商业街区相比，这里拥有完善的商业配套和良好的物业结构，优势已经显现出来。
  纵观这几年商铺或者大型商业物业开发，商铺经营大多以“小业主”零散型经营为主，商业街区难以做到统一经营管理，市场分散，难以形成商业聚合力。而这一大体量的商业项目启动，或将使泉州商业格局发生变化。

现状———

老城区商圈地位渐弱

中心城区
商业弊端凸显
  从上个世纪90年代初的中山路开始，泉州中心城区商业街在短短几年来，得到快速发展，一方面，日益增多的人口为商业发展带来了充足的人气，另一方面，泉州前几年城市建设大多集中在中心城区，大大提升了中心城区的商业聚集力。如今，泉州中心城区形成了“四纵四横”的商业动脉（四横即新华路、中山路、温陵路、田安路；四纵为东街—西街，九一街—庄府巷，津淮街—涂门街—新门街，义全街—泉秀街）。其中，特别是泉州商业较为集中的打锡街、中山路、涂门街等老城区繁华数载商业街，成了泉州商业老街的代名词。
  不过，伴随着大泉州城市开发进程的加快，泉州商圈开始迎来新一轮的转变，泉州城区商圈集中在中心市区的现象开始得到改变，老城区商圈的商业气息，开始分流。有关人士认为，随着一些大体量商业项目招商的启动，泉州城市的扩张和消费模式的改变，中心城区商圈一枝独大的局面，将逐步改变。
  对于目前泉州商业经营现状，行业人士同时提出这样的看法：泉州中心城区商业经营弊端已经开始呈现出来，商业格局将开始演变。第一方面，目前泉州中心城区的商业已经逐步饱和，中心城区可供选择的高档店面并不多；第二方面，泉州原先传统的商业模式，不管在物业结构、规模体量或者配套，都难以满足大型商家的经营需求，比如停车位不足，停车不方便，店面规模小；第三方面，外地新的商业形态的进入，对商业物业的档次要求越来越高，而目前泉州缺少高档的商业街区。
市场呼吁
高档商业街区
  “泉州是全国闻名的历史文化名城，这里的商贸发达，但是，长久以来，自然形成的零散商业经营模式，一直占据市场主流。”有关人士认为，这种模式，大大限制泉州商业经营水平的提升。
事实上，泉州城区商业发展现状，与泉州商业开发模式有直接的关系。纵观这几年商铺或者大型商业物业开发，商铺经营大多以“小业主”零散型经营为主，商业街区难以做到统一经营管理，市场分散，难以形成商业聚合力。事实上，这种模式已经很难适应市场发展需求，也无法跟上现代商业发展的步伐。

热点———

千亿大街顺势而为

超10万m2商业大街
招商受关注
  泉州城区商业现状，正逐步得到改变。据介绍，作为泉州数一数二的大体量商业街，千亿地产将把千亿大街打造成泉州市区的商业旗舰，并成立专门的商业运营管理公司负责该项目运作。该项目招商启动，一时之间成了人们最为关注的焦点。
据介绍，千亿大街建成至今，开发商对商业业态定位一直较为慎重。超10万平方米的商业街区定位，经过认真细致的市场论证、专家论证、商家论证，终于吹响招商号角。千亿大街倡导时尚的商品、时尚的环境、时尚的服务，致力于打造吃、穿、购、游、娱的时尚生活一站式服务，特色餐饮、时尚购物、休闲娱乐现代生活一应俱全的现代商业模式。项目除了汇聚众多深具时尚魅力的名品、名牌外，千亿大街还营造了绿意休憩的时尚环境。据了解，为了让消费者能够在休闲中购物、在购物中赏景，开发商在500米长、35米宽的时尚步行街中打造了国内罕见的十几处艺术景观，景观小品、大型青铜雕塑、休闲小筑随处可见，开创了泉州商业与人文艺术相融合的商业新时代。
  “顺势而为，千亿大街如今的招商已经非常成熟，项目预计8月份招商完成，10月份实现试营业。”泉州千亿商业管理有限公司总经理林昂介绍说，千亿大街将打造成最具特色、最具吸引力的购物街区，这里也将成为泉州高档商业街区的代表。
解决商业弊端
缔造新的商业体
  对于目前泉州商业经营现状，泉州千亿商业管理有限公司总经理林昂认为，泉州商业水平难以得到提升，与现有市场经营模式有一定关系。纵观这几年商铺或者大型商业物业开发，商铺经营大多以“小业主”零散型经营为主，商业街区难以做到统一经营管理，市场分散。而对于这一问题，他说，千亿大街物业均为开发商持有，成立专业经营管理公司，意在将商业街做到四个“统一”，从而保障入驻商家持续繁荣经营的长期利益。
  林昂同时谈到，事实上，目前泉州商业经营存在这样的现状，停车不方便，这也是目前泉州老商业街发展受限的硬伤，因此，对于这一问题，开发商一直较为重视。
  据介绍，千亿大街除了依靠其周边日益增多的居住人口外，希望将千亿大街打造成区域性的商业消费中心，因此，在交通配套问题上，开发商不仅注重公共交通系统的完善，同时，注重停车位的规划，保障未来商业经营有充足的停车位。林昂介绍说，千亿大街目前已经为消费者提供至少500个停车位，这一优势，显然是目前众多老商业街区所无法比拟的。

分析———

时尚生活Lifestyle Center
（MALL+街区）
新型商业模式叫响市场
  记者发现，目前泉州商业模式有两大类，一种是零散型商铺组成的商业街，商铺大多由“小业主”所拥有。除了原先老城区商业街外，近两三年来，已出现变化，新兴商业街不断出现，比如田安路、津淮街等原先较为冷清的商业街，如今已吸引了众多品牌商家的入驻，这类沿街商铺的租金和转让费节节高升，但缺少统一经营管理，投资的风险相对较大。
  另一种是单栋建筑的大型商业地产项目（即Mall），近几年相继出现。近几年，政府就投入大量精力，对泉州城市商业网点进行科学系统的规划，大型商业项目纷纷出现。东海、桥南、洛江、江滨等区域，均有相应的商业地块出让，这种商业模式虽有统一经营之优势，但缺乏逛街的自然乐趣。
  不过，目前已开始招商的千亿大街项目，则融合MALL和街区两种类型，创新泉州商业经营新模式即时尚生活（Lifestyle Center）。有关人士认为，泉州人目前仍对逛街独钟，这也是前几年商业街区得到快速发展的原因之一。因此，千亿商业街将街区模式与MALL相融合，集两种业态的优势，将成为未来商业经营新模式。“这种模式也是国外西方发达国家最有发展前景的商业模式。”林昂介绍说。
汇集特色商业
吸引泉州消费者
  作为定位特色商业街区，千亿大街一旦启动营业，有望改变泉州人的消费习惯。有关人士认为，泉州民营经济发达，中高端消费能力十分强劲，但相应的消费市场还处于起步阶段，中高端消费力严重外流现象异常显著，外出购物消费的现象十分明显。上海、厦门，甚至香港，都是泉州人喜欢前往购物的地方。曾有商业机构做成统计，厦门消费市场中，大约四成来自泉州。一到周末时间，厦门SM商业广场停车场，泉州私家车占了不小比例。
  有关人士认为，泉州消费外流，与城市本身的商业购物环境有着极大的关系，泉州城区商业街档次不高，国际品牌数量少，特色经营的商家更少，难以吸引消费者的购物欲望。当然，大量的消费力外流，也说明泉州具有强大的消费市场，高档商业市场潜力大。“消费力外流与泉州前几年没有一个好的消费环境，有很大的关系。”有关人士认为，泉州商业经营需要质的提升。
  “从目前来看，不管是街区物业条件或者是外部条件，目前只有千亿大街有这样的条件做泉州特色的商业街区。”林昂认为，千亿大街将打造成泉州特色商业汇集地，其启动将填补泉州市场这一空白。