N郑智文 邹挺毅

  在过去楼市一系列新政中，“90平方米以下的中小户型必须占70%”无疑是影响较大的一条，而到目前为止，这一新政实施已经一年多，据业内人士预测，按照成交土地和整改项目的周期计算，执行“90/70”政策的小户型项目将在2008年以后集中入市，因此在未来的几年时间内，作为改善居住条件的升级置业型大户将逐渐稀缺。
  然而大户型的稀缺是相对的，在恐慌性需求过后，楼市步入一个理性阶段，刚性需求的客户在选择改善居住条件的大户型时，将对楼盘的环境、配套进行更为综合的考量，而不再盲目地选择，这时具备稀缺性资源的大户型正成为置业新热点……

未来大户型
逐渐稀缺
  笔者从漳州市房管局获悉，2009年漳州规划新建各类住房12342套，住宅建筑总面积109．32万平方米。90平方米以下住房面积占总量的74．99％；90平方米以上住房面积占总量的25．01％。规划的住房整体向小户型倾斜，占了７成以上。
  “90/70”政策是为了调控市场上大户型偏多的不合理产品结构，将购房者的购房观念导入理性，促进房地产市场的良性发展，并进一步稳定房价。但是随着大户型的逐渐减少，其稀缺性以及出于置业升级的需要，使得大户型产品的需求日益增多。大户型所针对的消费群体是那些年龄在35岁以上、有一定经济基础的成功人士，他们因为生活水平的提高，需要再次置业，或者是需要三代同堂的置业者。社会在发展，人们的生活水平日益提高，淘小换大是必然的趋势。业内人士分析，偏好大户型是由中国人的传统观念造成的，尤其是对于一些中年人，换一套大房子，改善居住环境是理所当然的事情。在未来几年内，大户型房屋在市场上所占比例将逐渐缩小，未来大户型的价格将会升高。
  近期笔者走访了漳州市场在售的几个楼盘，发现大户型成交情况比较理想，特别是一些资源稀缺型的楼盘。以江滨花园江畔御景为例，近期成交的几套房子均为面积超过180平方米的户型。业内人士分析，过去在漳州，如果是二次置业，很多人首选厦门，但是随着厦门房价狂飙，购买大户型变得遥不可及，改善居住条件也无从谈起。而现在很多人二次置业会选择在江滨，而且他们通常都需要比较大的户型。在对购房者的采访中，潘先生谈到，如今漳州城市发展快，环境也越来越好，他自己原本打算在厦门买套大一点的房子，但成本实在太高，最后还是选择在江滨，“这里拥有良好的环境，成本也比厦门低很多。”这是潘先生购房最直接的出发点。

江景大户型
价值凸显
  住宅户型大到一定程度，就不单单是满足面积和功能的需要，因为购买大户型的人更多的是把住宅作为精神需求的物质载体，以显现人生业绩。大户型的购买者，一般是具备一定经济实力，或在某个领域获得一定成功的人士，抑或是追求大家庭高品质生活的人士，因此对居住的地域、环境、档次会比较挑剔。据了解，现在购买大户型住宅的业主，还有不少置业者的原动力都是希望让父母和小孩有一个良好的居住环境。
  业内人士分析，从这些需求出发，只追求大面积的常规产品显然很难满足高端客户，因此一些常规的大户型也很难体现其稀缺价值，当居住环境作为最为重要的考量标准，那些具备不可复制的自然景观资源的大户型便成为了首选，如江景大户。依托稀缺的自然景观资源，这些大户型在规划上更有针对性，更容易满足客户在景观和环境等方面的需求，产品和资源的双重稀缺性，凸显其在理性市场下的价值。
  在走访漳州市区江景楼盘时，我们发现，这些江景大户型在规划上大多强调大开间、短进深的格局规划，确保江景的面宽和居住的舒适度。如江畔御景252m2户型双客厅的设计，提高主人尊贵之感，同时也满足了大户人家的需求。业内人士分析，如果说建筑成本是可计算的话，那么江景房购买者追求的已经不仅仅是简单的居住功能了，更多的是对生活的享受。江景房在很大程度上是与人们掌握财富的多少相关的。按照香港的经验，市场不好的时候，江景房是最抗跌的，因为购买这批房子的客户都是有实力的买家，而市场好的时候，江景房的反弹最快。东南亚经济危机后，相比普通住宅，香港海景江景豪宅率先反弹，很快就冲上新高。

业界观点
今年买房
因人因盘而异
  据调查，目前市场观望气氛浓厚，毕竟市场需要一个调整和消化的过程。那么，现在是坐而待之，还是出手买房呢？很多业内人士认为，这也要因人因盘而异。
  业内人士分析，近期漳州楼市略显低迷应该是全国楼市放缓带来的连锁反应，但并不会长期持续，漳州整体市场还是一个健康良性的市场，一段时间的平缓，有利于后市更平稳的发展。“现在该不该出手，那要由个人需求而定。新政过滤了部分投资客和投机客，但由于市场需求还在，所以楼市走得还是较为稳健的。现在购房者如果有能力购买，其实也可以从个人实际出发考虑是否下单，要根据自己的能力和用途来考虑，如有余钱，可考虑投资滨江的楼盘；如果要考虑今后小孩就学问题，则选择邻近名校的楼盘等。总之，２０08年买房，要因人因盘而异，要从自身需求出发去选择具备价值的楼盘。