N本报记者
 陈振伟 文/图

  泉州乡镇地产开发市场，南安水头镇是值得关注的区域之一。作为闽南侨乡重镇、福建省首批命名的工业卫星集镇、被国家建设部批准为全国小城镇建设试点镇，水头城镇建设和地产开发并举，成为乡镇地产开发较为成熟的代表区域。
  从政府主导的旧城改造项目到房地产市场化运作，水头镇的房地产开发一直较为活跃。据了解，目前水头房地产在售或即将推出的楼盘供应量超120万平方米，均价4000元/平方米左右。而“世纪新城”、“香榭花都”、“时代新城”等一批大手笔、高起点的大盘项目，在拉升了水头楼市开发水平的同时，也使得水头楼市呈现出强大的张力。

未来几年，水头商品房供应量将显著加大，市场或将面临供大于求的局面

【关注】

均价突破
4500元/平方米
  早几年，水头镇房地产就进行市场化运作，从2002年到2006年出让的四块土地楼面地价分别这218.56元/平方米、321.95元/平方米、786.25元/平方米，呈显著上升的趋势。地价上升，水头房价也在上涨。据悉，目前百宏·香榭花都均价已经达4500元/平方米。
  有关人士认为，百宏·香榭花都房价拉高，对于即将推出的项目价格有直接的提升作用。事实上，纵观这几年水头房价走势可以看出，这里的房价呈现跃级跳现象。2004年以前，水头房价停留在每平方米700多元左右，当时“豪门世家”开盘时，售价每平方米1700元左右，而至2006年，水头房价单价已经涨到2500元左右。如今，水头楼市的整体均价大约在4000元/平方米。
  当地房地产界人士分析说，造成目前水头房价处于较高水平，除了地价拉高房价外，水头经济水平提升以及商品房市场需求增长，促成了水头房地产价格的大幅上扬。
大户型多
中小户型少
  记者调查时发现，面积140~160平方米三房约占市场总供应量的60%以上，是市场主流户型。同时，160~180平方米四房占总供应量的20%左右。“世纪新城”营销经理黄献林告诉记者，世纪新城项目总建筑面积约40万平方米，一期项目456套均为140平方米以上的大户型。百宏·香榭花都专案经理桂建华介绍，该项目140~150平方米的户型占项目户型的70%而“时代新城”项目经理杨夏玲告诉记者，时代新城的主力户型以150~160平方米居多，占70%左右。当然，这些项目中，“东星荷景园”户型面积较为多样，从单身公寓到四房的均有，其中以150平方米左右的三房为主流。
  记者了解到，目前水头房地产项目单身公寓、二房户型供应量并不多，这跟当地的消费者的消费习惯有很大关系。水头房地产的主要消费群主要以本地人为主。
增加配套
提升性价比
  近年来，水头楼市发展迅速，相距出现了“福兴商贸小区”、“东南小区”、“豪门世家”、“东星荷景园”、“世纪新城”等楼盘。
  而“百宏·香榭花都”、“时代新城”等以大手笔、高起点的楼盘的出现，把水头楼市的品质推向一个新的档次。记者了解到，“百宏·香榭花都”总建筑面积约为18万平方米，其项目定位为法式园林景观，采取全封闭式管理，人车分流、两梯两户观景电梯、小错层产品。“世纪新城”总建筑面积约为40万平方米，社区内规划配套幼儿园、15亩中庭花园、38亩超大车库、汇景物业管理等。时代新城总建筑面积达40万平方米以上，社区配套6万平方米左右的商业街，社区内配套五星级电影院、真冰溜冰城、美食街、幼儿园、农贸市场等。事实上，这些项目无论从规模还是品质规划上，都不亚于中心市区楼盘。有关人士认为，随着水头楼市放量的增加，性价比高的楼盘才更有吸引力，这也正是乡镇房产制胜的关键。
  “时代新城”项目经理杨夏玲告诉记者，近年来，富裕起来的水头镇居民对居住条件也提出了更高的要求，很多消费者从以前纯粹购房的需求到追求居住的舒适和生活的品质。他们开始要求小区有绿化、园林、景观和物业管理，甚至游泳馆、幼儿园、运动场、会所等，购房者对于休闲运动、老人保健、教育配套等问题更加关注。

【趋势】

未来供大于求 销售压力开始呈现

  前几年，水头楼市常常出现这样的场面：某个楼盘开盘时，消费者蜂拥而至，房子越买越大，套数越买越多，价格越买越高。不过，随着目前水头楼市开发量的急剧增大，可供人们选择的楼盘越来越多。房价上涨令消费者开始渐入理性消费阶段。
  业内人士告诉记者，水头镇区目前在售或者即将推出的开发量约有120万平方米。据厦门聚贤庄营销代理公司调查数据显示，今后3~5年水头商品房年均供应量在24万~40万平方米之间，是以往供应量的4~6倍。
  随着未来几年商品房供应量将显著加大，市场或将面临供大于求的局面，必将使后续开发项目面临极大的竞争压力。同时，随着水头房价的进一步上涨，价格已经在一定高位，这也势必使市场有效需求在缩减。另外，水头周边的官桥、安海、石井等镇区都有较大规模的项目推出，邻镇客户购买回流。
  记者了解到，今年年初，水头一些楼盘开盘，销售情况已不如以往火爆。记者在采访中，已开售楼盘负责人告诉记者，他们已经做好长期销售心理准备。事实上，本土客户逐步被大量消耗，水头以往销售火爆的局面很难重现，再加上国家宏观调控对楼市的影响，未来水头楼盘销售势必进入一个相对缓慢的过程。

【深度剖析】

水头楼市缘何掀起开发热？

新城运动催热楼市
  在乡镇房地产发展中，水头房地产的发展尤为显得醒目。在南部沿海三镇中，水头的房地产业起步相对较早，大规模房地产开发自上世纪90年代就已经开始，主要以镇村带头集体建设，上世纪90年代中为拓宽镇区规模，引进泉州鑫顺房地产公司，而后成立水头镇集体所有的水头房地产开发有限公司，承当水头镇区改造建设项目，主要有“福兴商贸易区”、“东南小区”、“埕边溪顶新村”、“荷楼片区”等。
  据了解，由政府主导的片区改造项目福兴商贸小区与东南小区相继获得福建省村镇住宅优秀小区称号。随后的埕边溪顶新村和荷楼片区的项目改造，更是水头房地产开发推向高潮。这些功能齐全、设计新颖，富有时代气息和侨乡特色的小区相继竣工投入使用，进一步加快了水头小城镇建设的进程和促进镇级房地产开发的成熟。
  在此基础之上，水头商品房开始真正进入市场化运作。从2004年开始，主要以政府主导，向社会融资，房地产开始进入市场化运作阶段，并引进外来开发企业进行开发。主要代表项目有“鸿星豪庭”、“豪门世家”、“世纪新城”、“荷景园”、“香榭花都”、“时代新城”等楼盘。这个时期的房地产开发开始由政府主导逐步转向市场化运作。
产业经济是基础
  记者了解到，水头楼市的兴盛，离不开当地强盛的产业经济的发展。水头是人口大镇，外来人口集中；水头的工农业生产总值在南安位居第一，仅次于晋江经济最发达的陈埭、安海、英林、龙湖等4镇，高于东石、金井等镇区，属于环围头湾片区经济仅次于安海的发展战略中心镇。
  工业是水头镇经济支柱，目前，水头已形成石材、陶瓷、食品、家具、鞋革、轻纺、工艺、电子、机械、化工等生产行业。2007年全镇现有企业680家，规模以上126家，产值超亿元企业12家。外资及港澳台投资企业136家。6家企业荣获“省名牌产品”称号，5种产品列入著名商标，拥有37个市级重点工业项目。
  记者了解到，至2020年，水头合计4万亩规模的工业园区投产（超过五里工业区3万亩开发规模）按平均每家企业占地15亩计算，意味着将有2666家中大型企业投产。届时将吸纳70万左右的外来人员（再加上30万的本土常住人口，总人口规模达到100万）。
  业内人士分析，正是由于水头工业经济的高速发展，水头具备了“以工业化带动城市化”的优势，有力地促进了小城镇建设的步伐；引导农民转变为城镇居民，聚集了城镇人口，增加了人们的财富和购买力，也形成更大的住房需求市场。
人们置业观念在提升
  水头楼市持续强劲发展的与当地消费者的置业观点变化有很大关系。业内人士分析指出，与之前相比，现在水头镇消费者置业有较大地转变。水头与厦门的接触渊源素来悠久，作为泉州的南大门，水头与厦门一水之隔，由于地缘靠近的缘故，早期富裕起来的水头人都往厦门买房。随着本地的房地产开发的兴起，水头房地产住宅品质也上了一个台阶，加之水头的各种生活配套已经非常齐全，致使本地人在水头买房日渐浓厚。
  另外，水头周边乡村的经济发展飞速，富裕起来的人们对于居住生活观念也起了变化。
  从以前自建房简单的居住功能，到选择居住在配套设施完善、园林设计优美的高档社区中，除了安全的考虑外，更显示出了一种尊贵感。当然，很多人到水头镇区置业，子女教育问题也是其中动因之一。