N本报记者 陈振伟

【核心提示】

  去年下半年以来，受国家宏观调控的持续影响，全国楼市被“看空”的情绪所笼罩。中央经济工作会议确立了2008年货币政策从紧的基调、拐点论频频见诸报端、全国各地楼市降价风潮不绝于耳，一时间，受众多“利空”消息的传播，购房者“买涨不买跌”的消费心理再次占了上风，观望情绪进一步加重。
  在这种情况下，对楼盘的调查作得越详细，产品定位越准确，房产未来的销售就会越轻松，已成为开发商的共识。去年年底，地处东海板块的“东海湾·俊园”一举在市场上获得成功，该公司有关人士表示，此次推盘的成功，很大原因在于前期对户型产品的规划。3月1日，位于泉州市区刺桐明珠项目推出，其户型规划受到购房者所认可，开盘当天，同样吸引了众多购房者关注。
  众多项目的成功，使得越来越多的开发商愿意在市场细分上下足工夫。那么，什么样的户型产品值得购买？什么样的户型才最适合？在当前的地产形势下，消费者不妨理性对比各个楼盘户型产品优劣，选择自己所想要的房子。

市场调查

中心城区
大户豪宅当道
  去年下半年以来，泉州市区不断涌现出多个大户型豪宅产品。其中，“富临华城”规划130平方米以上的户型共320套；今年年初销售的经典名门，则规划215～320平方米的大户型，约350套；而预计五六月入市的“湖景花园”，290多套规划为160平方米以上的大户型系列。
  西湖片区，西湖豪庭160平方米以上的户型有314套；“中骏·西湖1号”130平方米以上的户型有769套。而于3月1日开盘的刺桐明珠一期户型也以120～150平方米之间的户型为主。另外，Ｅ品西湖、国泰观邸等项目亦是以规划大户型产品为主。

高价位竞争
市场交易萎缩
  随着去年以来泉州市区房价的新一轮上涨，泉州房价已经到了一定的高度，因此，大户型产品必然面临高总价的销售压力。“受宏观调控持续影响，观望情绪浓厚致使大户型成交量下滑。”有关人士认为，由于受信贷紧缩等调控政策影响，部分刚性改善性需求购房者采取观望态度。
  远太集团副总经理陈剑腾同样认为，在这种情况下，开发商资金压力突然增大，如果中心市区的新盘仍以大户型为主，势必造成大户型的过量，从其他城市比如福州、厦门来看，中心市区适当地开发中小户型也许是一条出路。

中等户型
放量渐多
  而与之相反，记者了解到，去年一些以中户型为主力户型推出的楼盘，即使在国家政策的影响下，仍受到消费者的热捧。去年年底东海片区所推出的“东海湾”项目，主力户型以110～130平方米左右的中户型为主。据“东海湾”有关负责人介绍，目前“东海湾·俊园”已推出的房源基本售罄，而总价和户型适中是购房者选择其户型的主要原因。同样，今年年初开盘的“明光花园”其热销的户型也大多以80～120平方米之间的中等户型为主。
  作为大众化的产品，中户型的前景显然已经开始显示出来。正是看到这种前景，一些开发商在项目后期规划时纷纷更改产品规划，如远太集团开发的“明光花园”原先二期规划的一些大户型已经全面更改为中小户型。本报《房产周刊》去年年底的“泉州购房意向调查”活动显示，有40%的受访者选择购买中等户型，另有近60%的受访者选择购买中小户型。
  业内人士认为，目前消费者最认可的“最理想的房型”是三房两厅或两房两厅，且一般要求结构紧凑，功能合理，空间舒适实用，并不要求面积太大，这表明，经济实惠的中等户型仍是目前市场需求的主力。

楼市观察

户型适中
买房人更易接受
  “作为大众化的产品，特别是首次置业者，对这种产品的认可度非常高。”冠亚集团营销企划经理林谋章介绍说，中户型的项目除了一定比例的投资者购买外，其他大部分以首次置业者为主。
  业内人士认为，中户型成为近期主流户型，是购房者综合衡量自己的经济实力、家庭人口构成等情况下的必然选择，也与泉州人总体消费水平相适应。一般来说，大户型和豪宅的购买者多是高收入阶层，如企业主、外资公司高级管理人才等；小户型的购买者多为单身人士作为过渡性用房或家庭作为休闲度假之用，二者在市场上所占比例都不高。中户型住宅恰好满足了占主体地位的社会阶层的住房需求，所以，它的推出受到市场推崇是必然的。
  福建冠亚集团企划经理林谋章指出，首次置业者首选中户型的比例很高。此外，现在国家给购房者提供的金融支持手段不多，购房者买房首付的门槛不低，月供也不是一个很轻的负担，所以，在相当长的一段时间内，为首次置业者“量身定做”中户型仍将继续引导市场潮流。
  3月1日，位于泉州市区的刺桐明珠推出，开盘当天，该项目吸引了众多购房者前往。该项目缘何受到追捧呢？对于这一疑问，该项目有关负责人认为，户型是其中关键的因素之一。本次推出的105～125平方米三房和147～155平方米四房，空间利用充分，规划分置合理，是目前自住需求购房者最为青睐的户型。另外，该项目推出的户型全部是南北朝向，短进深，大开面，明厨明卫，而且三房带入户花园，这种户型与目前市区其他项目相比，有其独到之处，类似户型在泉州楼市并不多见。

超大户型
瞄准中高端购房者
  厦门聚贤庄营销代理有限公司副总经理胡志坚认为，目前，泉州中心市区可供开发的土地越来越稀少，地段的稀缺性造成中心区土地价格不断上升，地价抬高房价。在这样的背景下，开发品质更高、附加值更高的楼盘成为中心城区地块的主要方向。在这种情况下，市区似乎只有开发这种大户型、超大户型的楼盘，才能实现其楼盘开发的最大价值。
  另外，泉州藏富于民，中高端消费潜力很惊人，中高端产品的市场前景仍被看好；而近期中心城区几大品牌楼盘的出现，则可以大大激发中高端消费者的消费欲望。此外，从消费心理讲，人们喜欢住大房子。胡志坚认为，大户型的目标客户群多为二次置业者，这部分群体往往为了改变居住环境和生活水平而购买大户型，使得开发大户型有一定的市场需求。从开发商方面来讲，如果做小户型项目，虽然是市场面宽，但利润空间不大，所以他们更喜欢开发大户型。

业界分析

户型同质化
局面渐被打破
  “产品同质化严重是早些年泉州楼市的诟病，但随着近两年泉州楼市房价的上涨及开发商意识的提升，户型产品的规划设计开始逐渐得到改善。”中天置业副总经理邵杰告诉记者，楼盘的产品逐渐多元化、个性化，各大楼盘展开了“错位竞争”，这种竞争为泉州楼市注入了新鲜的血液。
  记者了解到，西湖豪庭户型设计上有落地玻璃景观台及大型生态阳台，打造超大的入户“空中花园”，富临华城在露台、阳台的层高方面，强调庭院感，东海湾打造２７０度观景落地窗，巴厘印象推出了120平方米的错式户型……这些产品各有千秋，各有特色。户型面积方面，各大楼盘的设计规划更趋于理性，均有适合不同消费者的各种户型，个别楼盘的户型面积变得相对集中，如湖景花园、西湖豪庭、中骏·西湖1号、经典名门等以超大户型为主；刺桐明珠以大户型和小户型为主；大公馆则以中小户型为主。
  业内人士指出，今年上半年楼市发展呈现出来的新特点并不是偶然的，而是未来泉州楼市发展之趋势，新特点将在下半年以及未来两三年内有所延续。

市场透析

好户型要内练外修
  一个楼盘好的户型规划，离不开项目本身的综合品质，好户型离不开建筑和谐的整体感，好户型要兼具内练外修功能。
  泉州南明置业有限公司营销经理康瀚月告诉记者，“湖景花园”在户型规划设计上，很好地与建筑本身和周边环境相契合。项目一梯两户板式结构，南北通透，三面采光，全明户型，3米层高，挑战空间奢华尺度。
  东海开发公司设计部负责人告诉记者，东海湾作为未来行政中心所在地，在项目规划打造时就考虑到如何做好产品与社区、片区协调的问题。在此情况下，东海开发公司提出了“三度空间革命”的产品规划概念，产品规划具体体现在户型的“高度、尺度、角度”。其中，尺度方面，其一期的户型大都在110～140平方米之间，客厅够大够宽敞，又充分利用了其他有限空间；设计了南北阳台，形成与项目靠山面海景观相融的舒适观景尺度；产品采用减少梁柱，设计落地窗、宽窗。
创新变革不可或缺
  好的户型需要内练外修，但如若能够创新地设计出优秀的户型，由此带给业主的居住满足感是交通和环境的发展不能代替的。
  中天置业市场总监杨杰告诉记者，刺桐明珠二期项目将全面规划小户型，在56～66平方米的面积上规划小两房，错层卧室，大落地凸窗，开放阳台，这种规划设计较为新颖。据悉，在56～66平方米的面积上规划小两房目前市场上不多见。
  新众智地产行销副总经理颜森宝告诉记者，其代理的项目“巴厘印象”户型在泉州目前应该可以算是独一无二的创新户型，可与万科不久前获得“完美风暴奖”的金域蓝湾空中美墅相媲美。颜森宝介绍说，巴厘印象在入户花园的入门处设计有两步小错层，这样可以从视觉上把花园与走廊错开，整个厅挑空6米高，住户可以根据自己需要，把一楼客厅上层的挑空部分用板隔起来做成一个20平方米的大卧室，同时南面还有一个2.7平方米的观景阳台。
  福建冠亚集团营销经理林谋章告诉记者，即将面市的“冠亚·爱家”提出的“优house”产品概念颇为新颖，其产品规划设计也较为独特。比如运用“写字楼外观”、“酒店式入户门口”作为设计亮点，试图创出别具特色的产品形态。同时产品两梯三户双阳台、凸窗、中空玻璃等设计，让户型更加人性化。

□置业建议

“一步到位”
要量体裁衣
  中天置业副总经理邵杰认为，对于首次置业的消费者而言，购房不一定就要一步到位，可以考虑制定由小到大、梯级换房的置业计划。现在市场上流行一房、两房的小户型产品，已经不再像过去那样，在结构上明显存在缺陷了（无厅、无厨房等），60平方米的一房、80平方米的两房对于忙碌的二人世界来说应该足够用了，而买这样的房子，即使是在老城区，也不会承担过重的还贷压力。等到有了更多的积蓄再换套大的，无论是卖、是租，小房子都更好出手。
  邵杰介绍说，目前，位于泉州核心地段的刺桐明珠，即将推出小户型产品，面积在56～66平方米之间，并规划小两房，错层卧室，大落地凸窗，开放阳台，这种规划设计较为新颖。这种产品正好适合新婚夫妇住房。

切忌
片面强调位置
  一直以来，“买房先看地段”的观念在人们的思想中根深蒂固，不过，行业人士建议，过分地强调位置，从而超出经济承受能力去购房，显然是不明智的。
  冠亚集团营销企划经理林谋章认为，市中心因为土地方面受到限制，所以住宅的供应量很小，价格也普遍较高，对于想要购房的消费者而言，存在一定的压力。他认为，随着泉州近年来城市的大力发展，交通也变得越来越便捷，住房受地理位置的影响因素越来越小。上班坐公交车将逐步成为人们的生活习惯。因此，住房位置临近公交车站，交通便捷，并无好坏之分。
  行业人士建议，目前经济能力较为有限的工薪阶层，可考虑到周边买房，比如总价在50万左右，在中心城区只能购买一套小户型，不过，在洛江板块，就可选购一套面积在80～120平方米左右的中户型，这种户型更能满足居家需要。