N本报记者 张宗伟　文／图

开栏语

  商业地产栏目，今起与您见面！
  近两三年来，商业地产开发成为泉州房地产开发市场备受关注的焦点之一。从传统底商模式向大型MALL商型转变，从单一业态的商业开发向多元化商业模式转变，泉州商业地产开发，正寻求着一场质的蜕变。
  大型现代商业地产开发的兴起，吸引了包括开发商、专业经营公司、代理商、投资者、商家的多方关注。那么，商业地产开发是否将改变现有的城市商业格局？大型商业地产开发，是否将改变我们的生活呢？同时，泉州商业地产是否值得投资？该如何投资？哪些商业地产项目值得我们共同关注呢？从本期起，《房产周刊》“商业地产栏目”与您相约，共同关注泉州商业地产开发。

□“商业地产改变城市格局”系列报道①

【关注理由】
  一直以来，泉州城区商圈一直集中在中心市区。不过，伴随着大泉州城市开发进程的加快，泉州商圈开始迎来新一轮的转变，周边大型商业项目蓄势待发，中心城区商圈一枝独大的局面，将逐步改变。
  对于目前泉州商业经营现状，行业人士提出这样的看法：泉州中心城区商业经营弊端已经开始呈现出来，商业格局将开始洗牌。一方面，目前泉州中心城区的商业已经逐步饱和；第二方面，泉州原先传统的商业模式，不管在物业结构还是规模体量，都难以满足大型商家的经营需求；第三方面，外地新的商业形态的进入，对商业物业的要求越来越高。
  事实上，随着嘉信茂广场的开业，以及鑫源麦德龙·国贸商城、千亿商业街等商业项目招商工作的启动，城区商圈格局的变化，已经开始呈现出来。

热点关注

大型商业地产
叫响市场

  今年以来，位于泉州市区云鹿路的鑫源麦德龙·国贸商城项目，成为人们关注的焦点。作为泉州市中心目前最大的Mall商城，该项目的招商工作悄然展开。从该公司所提供的招商情况来看，目前已有肯德基、中影星美、必胜客等众多知名商家签约，同时，项目主力店也正与多家大型百货商家洽谈中，项目预计年底之前开业。
  据该项目代理商沃尔斯宾房地产顾问有限公司赖宏亮介绍，该项目将缔造成为集购物、休闲、娱乐、观光、展示、旅游等为一体，规划八大主题商业区，囊括麦德龙、时尚百货、肯德基、必胜客、品牌服饰连锁店、特色工艺品店、数码城、国际影院、美食城、真冰溜冰场、酷街、电玩城等多业态的时尚MALL。
  而同样备受关注的还有刚刚正式启动招商工作的千亿商业街项目。位于东海板块与泉州中心城区交会处的千亿商业街，历经数次招商定位易稿，终于尘埃落定，体量近10万平方米的千亿大街，已明确定位为“时尚生活新天地”。该商业项目负责人林昂告诉记者，千亿商业街创新商业模式，营造“休闲生活与体验购物互动”的模式，倡导时尚化、艺术化、高品位的体验消费生活方式。该项目将于3月份正式启动招商，预计上半年可完成招商工作，10月份实现开街试营业。

动态观察

大型MALL改变传统商业模式

  “泉州这几年来的消费模式发生很大的改变，这种改变，将为大型商业地产的繁荣，奠定很好的基础。”沃尔斯宾房地产顾问有限公司赖宏亮介绍说，在商业地产开发之前，该公司曾考察全国众多城市，大型MALL在泉州的前景非常大。据介绍，国贸商城体量达到8万平方米，是目前泉州城区已开发的、体量最大的MALL商业项目。“我们打造的是一种室内步行街的模式，这个多业态组合的定位，将使国贸商城在未来20年都不会落后。”对于国贸商城的前景，该公司赖宏亮如是介绍。
  他说，随着零售业竞争日趋激烈，相对缺少的是突出个性，强调特色。从世界零售业发展的趋势可以总结为：主题化、娱乐化、专业化。如SHOPPINGMALL打造的是主力店、单体店与商业街的“折叠”综合和低成本塑造的复合型商业体系，不受天气影响，在一栋大厦里几乎浓缩了现代都市生活的各种内容。理念上从“购物与文化”转变为“购物与娱乐”，即购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、观光协调集中在一起。

体验式购物能否吸引消费者

  而对于目前泉州商业地产所出现的开发转型，千亿商业街招商经营负责人林昂认为，泉州中心城区目前的商业经营弊端已经开始呈现出来，一方面，目前泉州中心城区的商业已经逐步饱和；第二方面，泉州原先传统的商业模式，不管在物业结构还是规模体量，都难以满足大型商家的经营需求；第三方面，外地新的商业形态的进入，对商业物业的要求越来越高。
  林昂介绍说，千亿地产为了将千亿大街打造成泉州市区的商业旗舰，将成立“泉州千亿商业管理有限公司”负责该项目运作。该项目总面积10余万平方米，倡导时尚的商品、时尚的环境、时尚的服务，致力于打造吃、穿、游、娱的时尚生活一站式服务，特色餐饮、时尚购物、休闲娱乐现代生活一应俱全的现代商业模式。
  除了汇聚众多深具时尚魅力的名品、名牌外，千亿大街还营造了绿意休憩的时尚环境。据了解，为了让消费者能够在休闲中购物、在购物中赏景，开发商在500米长的时尚步行街中打造了十几处艺术景观，景观小品、大型青铜雕塑、休闲小筑随处可见，开创了泉州商业与人文艺术相融合的商业新时代。

业界观点

城区商圈一枝独大局面将改变

  泉州商业地产有其特性所在，纵观这几年开发，泉州商业地产发生了较为明显的转变。当然，泉州商业地产开发的特性，与区域的发展有着较为密切的联系。林昂认为，泉州是全国闻名的历史文化名城，这里的商贸发达，但是，长久以来，自然形成的底商模式一直是这里商业的主要模式。而未来几年，泉州的商业地产开发，也随着城市的扩张和发展，将出现新的商业格局的转变。
  一直以来，泉州的商业较为集中在老城区，打锡街、中山路、涂门街等商业等已是繁华数载的老商业街。不过，泉州目前商业现状，正随着泉州城市的扩张和消费模式的改变而悄然改变，原先老城区商业一枝独大的局面，将被周边日益兴起的新商圈改变，泉州的商圈，正由一心向多心转型。

城市扩张
东部商圈逐步成熟

  泉州城区的商业，近两三年来，已出现变化，这种变化体现在三个方面，一是新兴商业街不断出现，比如田安路、津淮街等原先较为冷清的商业街，如今已吸引了众多品牌商家的入驻，商铺的租金和转让费节节高升；二是泉州商城成为目前泉州商圈较为活跃的区域。业界人士大多认为，泉州商圈的转变，在未来两年内，将会体现得更加明显。早在前几年，政府就投入大量精力，对泉州城市商业网点进行科学系统的规划，大型商业项目纷纷出现。东海、桥南、洛江、江滨等区域，均有相应的商业地块出让。沃尔斯宾房地产顾问有限公司赖宏亮认为，目前商业发展最快，商圈有望最快成熟的东海区域，已经率先开始。他同时认为，泉州城市东扩进程的发展最快，东部区域大型的商业地产开发已经开始形成，泉州城市商圈向外发展，已成为一种必然的趋势。

□置业平台

  房产投资者林小姐：政策出台之前，我一直对住宅投资较为关注。不过，政策的出台，使得房地产投资市场发生较大转变。目前房贷利息高，住宅投资成本增大，而房价空间和租金水平都难有大的突破，投资风险在加大。在目前政策影响下，商业地产值不值得投资？该如何投资商业地产？

商业地产投资
考量经营价值

  去年年底以来，随着国家税收、金融等一系列宏观调控政策的出台，全国各地楼市特别是一线大城市，开始面临房价下跌和交易量萎缩的双重压力。原来热闹喧哗的楼市，似乎开始归为平静和理性。尽管泉州楼市房价依然坚挺，但不可否认地出现了投资客减少、交易量萎缩的现象，众多投资者开始回归理性，市场观望气氛逐渐浓厚。
  对于目前房地产市场，都市地产市场部总监何培清认为，房产投资应该因不同项目而异，虽然目前房价水平较高，且受国家出台一系列政策影响较为明显，但是，一些地段好的品质项目，同样可以关注。地理位置是房屋价值的决定因素，地理位置的差异将使不同房屋价格相差极大，甚至直接影响楼盘未来的升值潜力，选择地段好的楼盘，不仅将极大地节约生活成本，享受便利的生活环境，而且好的地段，亦将为楼盘保值升值添加筹码。
  谈到商业地产投资，何培清认为，事实上，商业地产投资完全不同于住宅产品投资，尽管住宅产品投资讲究投资保值增值，但即使受国家相关政策影响，其产品本身所具有的最核心的居住价值并不会改变。相反，投资商业地产，侧重于商业地产本身的经营价值，与项目本身的招商定位、经营管理密切相关，一旦商业项目无法经营起来，就会变成死铺。因此，商铺价值又依赖于商业地产经营的结果，一种是人气旺，商业价值发挥出来，投资价值得到回报；另一种则是无法经营起来，投资被套牢。
　　他认为，事实上，商业地产投资受国家政策调整的影响是最小的，同个区域，房价水平可能大抵相同，但商铺的价格就有可能天差地别。商业地产价值在于本身的经营价值，经营越好，价值越高，其主要受市场本身的影响。何培清认为，商业地产项目不是值不值得投资的问题，而是该如何投资，投资什么样的商业地产，如何选择投资项目等较为专业的问题。他建议，投资商业地产时，一要考量商业项目本身的规划和定位，经营业态会影响商铺价值；二要考量商业项目经营管理；三要考量项目周边环境，包括人流、交通、配套等情况。