Ｎ郑智文
 邹挺毅

【引言】

  根据有关部门的数据统计，２００７年购房的人群中“恐慌性”需求占４０％左右。与刚性需求有所不同，恐慌性需求极易受到外界影响，房价一旦停止大幅上涨必然带动恐慌性需求大量减少。而刚性购房需求则是无论市场怎么变化，只要是在自身可实现的范围之内，都要在短期内完成置业。
  经历了２００７年楼市新政的一轮调整，恐慌性的购房需求正在淡去，而刚性的需求也在悄然发生变化，消费者开始从自身理性需求的角度出发，更有针对性地选择房产。理性置业时代来临后，我们该买什么样的房子？配合本案《房产周刊》“２００８年，我们该如何买房”专题报道，我们将为您详细解读漳州楼市，为您的购房置业之旅提供些许参考意见！

从恐慌性需求到理性化需求

  经过一段时间房价持续走高，商品房消费开始向中高收入群体倾斜。但是，中高收入群体的大多已经拥有１至２套住宅，在这种市场环境下，房产消费变得更为理性，他们新添住宅的需求也在发生变化。业内人士分析，在恐慌性购房阶段，需求的变化被房价上涨的浪潮掩盖了，但是随着中高收入群体成为商品住宅市场的主体客群，他们这种变化的需求形态，就成为了能够左右商品住宅市场的势力。在住宅需求与购买行为上，新购房群体的核心特征是：站在家居生活的立场，对住宅作出生态性价值评估。在这种观念的引领下，他们在选择住宅时，会在消费能力范围内，从自己的价值、审美、理财和生活观念出发，形成理性化的个性需求。他们期望购买到符合或接近个性需求的住宅。他们会根据自己的生活愿景，形成住宅选择的全新标准。然后，根据这些标准，从区位、交通、价格、房型、建筑形态、配套设施、社区环境、居民结构、物业服务、住宅升值潜力等方面，对住宅作出整体的生态性评估。

理性置业时代，资源稀缺型房产走俏

  近期，记者走访了在漳州买房的一些人群，通过该阶段买房人的消费心理反馈，印证了这样的一个事实：购房需求在发生转变，缺乏价值支撑的常规房产和同质化严重的房产受到了冷落，而能满足个性化需求的资源稀缺型房产仍然走俏，如拥有江景资源的江滨楼盘和占据绝版地段的市中心楼盘。记者了解到，这阶段的江滨楼盘客户来访量仍然很大，售楼人员告诉记者，现在来看房的客户大多是意向比较明确的，盲目看房的客户比以前少了。
  在走访江滨花园城的江畔御景项目时，记者在与购房者林先生的交谈中得知，林先生在广州经商，这次他购买江畔御景２００多平方米的户型，是在漳州的二次置业。为何选择在这阶段买房，林先生表示，他很早就关注江滨，看好这边的环境，可是之前一直没有适合他需求的房型，他希望住得宽敞一些，房子的景观面要够开阔。林先生还向记者谈到，他刚卖掉广州的房产回来漳州买房，他说相比广州甚至临近的厦门，要拥有市中心最好的景观房，在漳州成本最低。据他了解，广州有些江景楼盘房价从原来的几千元涨到两三万，升值空间惊人，且这类江景房产在这轮调整中也最具抗跌性，而目前漳州江景楼盘的价格仍维持在一个较低的水平，他认为很值得买。类似林先生这一类型的购房群体，最主要还是选择能够满足自己需求的房产。
  同样是在这时候选购沿江房产的杨女士认为，这个时候是换房的好时机，因为这时候往往可以挑到符合自己需求的户型。她认为，这个时期开发商不会再捂房惜售了，不会一房难求，买不到自己中意的房型。陪同杨女士前来购房的苏女士则表示，自己原本已经有住房了，购房目的还是理财性投资，而现在大部分资金在股市里。谈到理财性投资，苏女士表示尽管楼市有政策风险，可房产毕竟是实物，即使楼价跌了还有个房子在那，比起疯狂的股市要平稳一些。而像江景房这种稀缺型物业在保值、增值上应该是更有保证的。还有不少购房者觉得，“其实我并不想投机赚钱，只要能够让我辛辛苦苦挣来的钱保值就行。”
  有关专家分析，２００８年以后，购房的刚性需求在发生转变，占有住宅不再是购买住宅的目的，而只是达到自己生活愿景的工具和手段。从这个需求出发，占据稀缺资源的江滨板块无疑更具优势。漳州本来不缺水，但是拥有市中心的水岸生活却弥足珍贵。由于江景的不可再生性、江景资源总量的有限性，一个不争的现实便是：在漳州滨江路楼盘开发越来越火爆的同时，江景可开发的资源却越来越稀缺。

楼市趋稳正是换房好时机

  在过去楼市红火的时候，购房者只能在开发商指定的有限房源中进行选择，房价在“狂飙”，购房者仍然趋之若鹜。某购房者沉痛地说起他去年的买房经历：价格也涨了，好房、孬房都要去抢，通宵达旦排队，托关系走后门，真的很累很受罪。经过“新政”调控，２００８年楼市进入了调整期，楼市从卖方市场向买方市场转变。记者在售楼部现场采访许多购房者，他们共同的一点感受是：真正体会到作为“上帝”的尊严，再不会胡乱买房，再不用四处托关系走后门，再不用怕挑不到满意的房型，２００８年，正是换房的良好时机。
  目前，楼市低迷的原因是受到购房者的“从众心理”影响，普遍期望房价下降。然而两会过后，各地出现的降价楼盘大都分布在城郊乃至新兴的城区，市中心以及占据稀缺资源的项目售价未出现太大的波动。大多数市场专业人士指出：２００８楼市趋于平稳，在政策频出和房贷从紧的双重影响下，房价最大的可能是小幅上涨。中天置业漳州分公司总经理郑诗德指出：今年２月ＣＰＩ同比上涨８．７％，创下１１年来的最高月度升幅。物价指数的上涨迫使建安成本大幅增加，房价出现大幅下降的情形不大可能。此外，土地成本在过去一年内大幅上涨，一些新推地块的成本价甚至超过了在售楼盘的价格。据有关人士统计，累加土地成本以及建安成本的增幅部分，部分地块的涨幅甚至超过了同一区域内在售楼盘的房价涨幅，这些都将成为２００８年以后新推盘价格的上涨动力。