N本报记者 张宗伟

 历经轰轰烈烈的招商之后，却出现后期经营难以为继的惨状，这是以往泉州一些商业地产项目的经营现状。
  而如今，越来越多大型商业地产项目进入市场，开发商一改以往“注重前期招商，忽略后期经营管理”的做法，通过组建专业运营管理团队或者直接聘请专业运营机构，意在破解一直以来商业地产经营所存在的“招商成功，经营不善”的瓶颈。
  泉州纷纷冒出的商业经营运营机构，能否如开发商或者经营者所愿，破解商业地产经营困境，实现商业地产可持续经营，发挥商业地产物业价值最大化，值得我们共同关注。

动态

商业项目成立
专业运营公司
  位于泉州南环路的万祥商城项目，即将启动项目招商。该项目成功开发后，近11万平方米的经营面积，有望缔造泉州新的小商品物流批发集散地。记者了解到，作为全省极具规模的小商品批发市场，该项目将成立专业运营公司负责项目后期运营管理，负责项目的后期经营管理事宜。
  该项目开发公司营销部副经理陈建鸿介绍说，早在去年，该公司就组织招商经营人员到义乌等国际小商品批发市场考察。该公司所开发的万祥商城体量近11万平方米，是泉州乃至全省较具规模的专业化小商品批发市场，也是省内目前难得的、定位小商品批发一站式商业项目。据了解，该公司的商业项目届时将参考成功的小商品批发市场经营模式，与国际小商品批发市场项目接轨。“我们希望到时将万祥商城做成省内有名的小商品批发市场。”陈建鸿称，该商业项目将以小商品、服装、鞋等经营种类为主。
  而积极筹建专业运营机构，注重商业地产项目后期经营管理的项目还有国贸商城。作为8万平方米体量的一站式SHOPPING MALL，国贸商城将极力打造全业态的消费广场。其后期的招商运营将由刚组建不久的泉州沃德商用物业经营管理有限公司负责。
  此外，千亿大街项目启动招商的同时，“泉州千亿商业管理有限公司”也正积极筹备中，将负责千亿商业街的后期经营管理，该商业项目负责人林昂称，希望通过专业团队，将历经数十次定位易稿的千亿大街项目，打造成泉州市区，乃至海西都市圈最有特色的一条商业街。
  从原先只设立物业管理办公室，到组建或者委托专业运营机构，注重后期商业运营，这不仅说明了开发商的经营理念发生转变，而且也是泉州商业地产开发逐步走向成熟的标志。

分析

商业项目
更加注重后期经营
  业态如何规划？如何定位？如何招商？招商之后又如何更好地保证商业地产项目后期运营？这一系列问题，已成为商业地产项目开发商摆在案头最为关心的问题。而专业运营公司是否真能让各个商业地产项目突破“经营不善”的瓶颈呢？
  泉州沃德商用物业经管有限公司董事长陈智全认为，招商只是商业地产经营中的一个环节而已，有没有好的经营管理团队，将会影响商业地产的价值。他认为，作为商业项目来讲，只要愿意牺牲成本或者利益，完全可以做好招商工作，不过，商业地产项目的价值在于后期经营管理，如何让商业地产项目实现永续经营，才是衡量一个商业地产是否成功的关键所在。
  “从以往来看，泉州之前几个较为大型的商业项目，其招商大多做得不错，有自身的规划和明确的业态定位，不过，经过一段时间经营后，大多项目并不理想。”万祥置业泉州市丰泽区东海房地产开发有限公司营销部副经理陈建鸿认为，对于商业地产项目而言，招商并不难，相反只要项目定位明确，讲究一定的招商策略，再加上项目包装，大多可以吸引商家入驻。不过，后期的经营管理却出现各种各样的问题而导致经营难以为继。他认为，商业地产项目，特别是大型商业地产项目的开发商，必然更加注重后期经营。

专业经营机构
能否规避经营困境
  “商业地产开发必然成为未来泉州房地产开发市场的一大分支。”陈建鸿认为，一方面，泉州住宅市场开发已经历较长时间，而商业地产开发尚处在初期，二是城市扩张必然带来人口迁移，商业地产开发时机日益成熟。另外，从目前来看，住宅市场受国家政策的影响较为明显，一些投资者开始把目光转向潜力较大、投资回报较高的商业地产项目。
  记者发现，目前泉州市场上各个项目纷纷采用不同的经营策略。商业项目采用统一招商、统一经营，或者只租不售、产权统一等各种各样的策略。去年以来，泉州一些大型商业项目纷纷组建运营公司，对商业项目统一招商、经营、管理，欲借力专业经营公司，实现商业项目的可持续经营。
  事实上，如何保证商业项目的可持续经营，已经成为众多商业地产项目所必须面对和解决的问题。而目前不管是泉州，或者是全省，都缺少较为成功的商业经营管理公司，目前泉州一些商业项目的经营管理公司，大多是与外地经营管理公司合作或者直接聘请外地经营管理公司进行操盘，而泉州纷纷冒出的商业经营管理公司，能否规避商业地产项目的经营困境，值得关注。

业界观点

可持续经营
后期管理至关重要
  商业地产招商，只是商业地产经营当中一个基础的环节而已，而如何让商家实现经营可持续性，如何发挥商业地产项目的物业价值，才是商业地产项目的最终目标。
  泉州沃德商用物业经营管理有限公司运营总监吴群认为，作为商业经营管理机构，往往会通过活动策划、媒体推广、品牌建立、业态调整等多种手段，吸引更多消费者。他同时介绍说，厦门有一些商业中心值得关注，当然，这些商业项目能经营成功，也与其自身良好的经营管理有关系，比如，厦门“世贸”，在企划活动原创性方面就做得相当不错，这也是该项目能聚集人气的一大方式。

大型商业项目
需要专业运营机构
  从原先各个自发形成的商业街、专业市场，到人为的经营，商业物业经营，已成为开发商及投资者共同关注的另一投资热点。近一两年来，随着一些大型商业地产项目的开发，专业运营机构的地位和重要性开始显现出来。
  泉州沃德商用物业经营管理有限公司运营总监吴群认为，泉州有很好的基础发展商业地产，从目前省内来看，泉州人均收入水平高，但是大型的商业项目很少，而以往的商业地产处在较为低层次阶段，比如沿街底商的开发模式，大型MALL将成为未来泉州商业地产开发的主流。他认为，商业项目能否经营成功，有多个方面的因素。首先，作为商业项目来讲，周边要具备良好的商业氛围；其次，要有良好的周边环境；再次，要有好的经营管理团队。其中，一些大型的商业项目，专业运营机构的作用更为明显。
  事实上，专业经营管理公司要站在业主（商家或者投资者）的基础上去做，将商业价值发挥出来，实现商业地产价值最大化，让投资者的投资得到回报，让商家在经营中赚到钱，才能保证商业地产项目的持续经营，否则就有可能出现商家中途退市等现象。陈建鸿认为，商业地产项目与整体的公共交通，公共配套，政府工商、税收等方面支持也有很大关系，在这些有利因素的推动下，后期经营管理做得好的话，将会大大提升商业地产项目的租金和价值。

□置业平台

  商铺投资者陈先生：我一直较为关注泉州市区的商铺投资，今年以来，泉州市区有多个大型商业项目推出商铺，投资这类商铺时，该如何看待其有没有投资潜质？怎么评判一些大型商城能否做到有续经营？
何种商铺值得投资
  专业人士认为，纵观泉州以往众多商业地产项目，经过一段时间经营之后，一些商业项目陷入经营不善等各种困境。这些商业项目经营难以为继，往往有多个方面的因素综合构成，一些商业项目由于公共配套不到位，比如公交系统，事实上，虽然众多商业项目定位中高档客户群，将消费群体瞄准有车一族，往往会造成人气不足的现状，而现实中，大部分居民还是依赖公共交通出行，因此，公共系统越发达、交通越便捷的商业项目，其能够迅速聚集人流。其次是商业地产位置偏，物业设计不合理、业态规划不科学，无法将商业价值发挥出来。再次，商业项目的经营管理也非常重要，商业项目的推广、活动策划、管理等都会影响到商业项目的经营。