N本报记者 张宗伟／文　谢向明／图

[编者按]

  在过去的两三年里，楼市一路狂飙的现象，使得众多购房者徘徊在买房的十字路口。在高房价的压力下，买或者不买，成了购房者最为头疼的事情之一。2007年更是房价急速上涨的一年，全国各大城市房价一路高歌猛进，一线城市数万元单价的房子比比皆是，有些城市甚至出现了超过10万元每平方米的多层公寓楼。泉州中心城区亦是如此，从去年年初6000元/平方米的单价，直至随后9000多元/平方米的单价，不到一年时间，每平方米狂飙3000元左右。
  然而，也在这一年，国家出台的一系列金融调控政策以及政府对保障住房供应的承诺，使得楼市未来的走向变得迷离。观望，弥漫着原先火热的楼市，新盘滞销和二手房交易下滑，成了去年以来楼市最大的转变。
  如何买房？该买什么样的房子？面对纷杂的楼市，众多急需买房或者热衷房产投资的购房者开始理性思考这样的问题。从本期起，本报《房产周刊》推出“2008年，我们该如何买房”系列报道，将从各个视角解读泉州楼市，为购房者买房答疑解惑，提供参考。如果你买房时遇到问题，欢迎与我们交流。（热线：13514019115）

核心提示

  在房地产界，有这样一句至理名言：地段，地段，还是地段。地段，更是被称为房地产价值的试金石。人们分析楼盘有没有购买价值或者未来前景好不好，往往将地段优势作为首要考量因素。
  众所周知，地理位置是房屋价值的决定因素，地理位置的差异将使不同房屋价格相差极大，甚至直接影响楼盘未来的升值潜力。选择地段好的楼盘，不仅将极大地节约生活成本，享受便利的生活环境，而且好的地段，亦将为楼盘保值升值添加筹码。
  去年年底以来，泉州市区数个新盘相继入市，这些位于不同区域的楼盘，大多打出“地段”牌，特别是位于中心城区的各个楼盘，更是如此。一时之间，泉州市区楼盘演绎着一场“地段”之争。
  何为好地段？什么样的地段楼盘值得购买？在当前的房地产形势下，不管是买房自住或者投资，请理性考虑每个楼盘的地段优劣，相信，好地段的楼盘，将使你投资置业物有所值。

地段决定楼盘价值

动态观察———

地段好的楼盘仍受追捧

首次置业者
看中楼盘配套
  随着人们购房心理的成熟，在买房选择上，购房者变得更加理性。记者了解到，至去年年底，泉州中心市区及周边板块数个楼盘相继入市，由于受到国家宏观调控政策的影响，各个楼盘的销售开始趋于稳定。不过，尽管如此，泉州中心市区一些地段优势明显的项目，同样备受购房者看好。
  本月23日，位于泉州市区中心地段、总建筑面积5万多平方米、11～18层的小高层住宅项目刺桐明珠公开预约，此次公开预约的住宅为东区三房、四房户型，200套左右。推出的户型以面积105平方米～125平方米的三房和面积147平方米～155平方米的四房为主。“当天推出的200多套三房四房户型，被预约过半，目前只剩100多套住宅。”据该项目代理商中天置业副总邵杰介绍，预约当天，该楼盘吸引了众多购房者前往，人们对这一楼盘的关注，与该楼盘所具备的地段优势分不开，该项目周边成熟完善的配套，成为该楼盘区别其他项目的竞争力所在。有关人士如是评价：对于目前泉州楼市来讲，该项目这样的业绩，甚为难得。
进城置业者
首选中心城区
  而中心城区其他项目，同样以地段优势，吸引了较有实力的购房者关注。厦门聚贤庄房地产顾问有限公司副总经理胡志坚介绍说，今年春节期间开盘的国际华城项目，其新推出的小套型户型，尽管均价高达9200元/每平方米，但仍吸引了众多晋江、南安购房者的眼球，而周边县市购房者购买中心城区的楼盘，更多看中中心城区楼盘所具有的地段优势。
  胡志坚分析认为，近几年来，周边县市购房者在泉州市区购房群体中，占有较大的比例，这部分购房者大多经济实力较强，其进城买房，更关注生活、交通、教育等配套情况，而目前最为成熟的区域就是中心城区。
  “客户选择楼盘时，除了项目本身所具有的品牌优势外，地段因素也是其中很大的一个原因。”湖景花园营销经理丁建华认为，从目前来看，中心城区的楼盘拥有的地段优势最为明显，这里不仅商业繁荣，而且交通方便、生活便利。该楼盘预计今年５月份左右推向市场，由于项目本身拥有双公园等多方面的地段优势，因此，至去年四五月对外公开以来，已经积累了数千组看房客户。
教育配套
成关注问题之一
  事实上，地段对地产价值的影响，从去年年底的一场房产拍卖会上就可以看得出。去年12月，泉州市区学府路拓改工程剩余房产公开拍卖，而当天拍卖最高价达到每平方米7600多元，大大出乎众多竞买者的意料。
  参加这起拍卖会的王先生至今仍记忆犹新。当时拍卖的住宅，面积最小的有60平方米左右，最大的达260多平方米。按照当时政府有关部门公示的情况，起拍价为每平方米4500元，而最终的成交价都大大超过当时的起拍价，其中数套面积70多平方米及80多平方米的中小户型住宅，最高达到7600元/平方米。
  学府路周边一带的房子，其社区和楼盘品质，显然与高品质的商品房项目有一定的差距，不过，此次出现的拍卖盛况，还是“地段”优势起了作用。参与竞买的购房者，最主要的是看中这一带周边优质的教育资源。记者粗略统计发现，这里拥有泉州一中、泉州外国语中学、泉州科技中学、泉州师院（旧址）等配套，为楼市价值增加了筹码。竞买者花费高价购买这里的房产，地段优势无疑具有最大的吸引力。

泉州市区楼盘地段竞争日趋激烈

市场调查———

中心区域楼市价值最高

好地段房子
投资置业两相宜
  “事实上，不管是投资还是居住需求，中心城区的楼盘，价值相对较高。”厦门聚贤庄顾问有限公司副总经理胡志坚认为，随着周边开发的兴起，中心城区的楼盘价值和优势体现得更加明显。一方面，泉州中心城区发展时间久，人口密集，商业繁华；另一方面，中心城区土地稀缺，目前可供开发的用地越来越少，这也将大大提升中心城区的楼盘价值。他分析说，从居住的角度来说，地段好的楼盘，一般周边配套成熟，居住环境好，居家便利，生活成本往往较低；从投资角度来看，地段好的楼盘，周边发展较为成熟，房子不仅出租率高，而且租金水平往往也比周边板块高出许多。
  泉州一些中介公司人士认为，事实上，从近几年的交易情况来看，中心城区一直较为活跃，而且房价也最高。另外，从出租的角度来看，购买中心城区的房子，出租率和租金都较高。不过，房产中介行业人士同时建议说，今年以来，中心城区已有数个楼盘在售，购房者在选择楼盘时，应综合考量楼盘所处的区域，一般来讲，周边配套越完善，交通条件越发达的区域，楼盘价值越高，也越值得购买。

自住型购房者
普遍关心地段问题
  事实上，人们购房时，一般都将地段作为主要的考量因素。去年年底，本报《房产周刊》特别启动“泉州购房意愿调查”活动。本次调查旨在了解泉州市民对未来楼市的期待，及其购房所关心的问题，通过对455份调查问卷的整理和归纳，记者发现，在此次调查问卷参与者中，自有住房占90%，其中40%是两房，30%是三房，因此,大部分以自住型为主，有一部分参与者有换房需求，10%是为下一代，其他只占很小的一部分，为下一代买房的，大多考虑小户型，而一部分想摆脱过渡期的年轻人为了更高的居住生活品质，开始考虑三房、四房，为了更长远的打算，大家都较为喜欢置业一次到位，选择三房、四房，尤其是市中心的户型。在本次的调查中，我们不难看出，投资者几乎微乎其微。而以自住型为购房需求的众多购房者，尽管近年来人们对环境、园林、社区规模以及物业管理等都开始越来越重视，但地段仍是购房者首要考虑因素之一。

业界观点———

选房就选好地段

本报调查显示，地段和总价仍为购房者首要考虑因素

观点一：
好地段品质普遍较高
  泉州东海开发有限公司总策划苏子认为，从目前来看，由于购房者日趋理性，目前市场上同质化严重的普通楼盘，或者前不着村后不着店的郊区楼盘，或者是性价比严重失衡的低品质楼盘，都难以迎得购房者的关注，相反，真正高品质、物有所值的好房子仍然会吸引较多购房者的眼球。
  “目前的观望说明未来房产投资不会再是大锅饭，开发商未来将更加关注市场需求以及购房服务。”泉州东海开发有限公司总策划苏子认为，随着中心城区土地越来越稀缺，开发商必然会将地段好的地块，发挥出价值最大化。走品质地产开发路线，已成为开发商的共识。谈及东海湾开发定位，苏子深有感触，他说，东海湾项目依山面海，位处东海滨城大道，不仅具有良好的区位优势，而且坐拥东海板块核心地段，价值将逐步呈现出来。

观点二：
生活便利节约成本
  “与中心城区好地段的楼盘相比，周边板块的成熟至少需要５年左右的时间。”谈到地段时，厦门聚贤庄顾问有限公司副总经理胡志坚认为，地段好坏，有两大主要因素考量：一是项目本身所处的周边环境情况，二是周边配套的成熟度。其中，周边环境包括自然环境和人文环境两个方面。另外，从配套的角度来讲，生活的便利程度至关重要，好的配套，可以极大地节约生活成本。
  中天置业副总邵杰认为，事实上，从目前来看，周边板块的成熟至少需要５年时间，而如果为了自住购房，在经济能力允许的情况下，可考虑购房面积小一些，而位处中心市区地段好的房子，这对于自住型购房者来讲，将节省很大一部分生活成本。

观点三：
为楼盘升值添加筹码
  记者了解到，位于泉州城区核心位置的刺桐明珠项目将于3月1日正式开盘，尽管目前尚未正式对外销售，但据该项目有关负责人透露，项目均价大约8600元/平方米。事实上，与周边板块相比，中心城区目前售价高出2000多元/平方米，尽管如此，中心城区地段好且品质较高的楼盘，仍然受到购房者的关注。
  “好的地段，将为楼盘升值添加筹码。”刺桐明珠代理商中天置业副总邵杰介绍说，该楼盘除了户型设计这一大优势外，地段优势是该项目受到购房者关注的焦点所在。该楼盘不仅处在刺桐路与泉秀街交会处，周边配套成熟，而且两个大型车站、酒店、娱乐广场、百货商场、银行、电信、邮政、公园、学校等近在咫尺。该楼盘所处的泉秀街，已成为泉州中心城区与未来新城区东海新区的交通要道，同时，也是泉州市区通往惠南工业区及惠安县的重要交通动脉。而购房者看中这一楼盘，与其所处的地段优势分不开。

□置业看台

如何衡量
地段好坏？

  目前市场上各种各样的楼盘良莠不齐，购房者该如何选择呢？评价一套好的房子，不仅要看价格、户型结构、物业管理，还有一个重要的因素就是地段因素。楼盘周边配套和环境是否完善将关系到未来的生活。那么，如何衡量楼盘地段的好坏呢？
  一、购物配套
  包括超市、大型商场、菜市场。人们之所以说买房地段很重要，是因为房子周边的商业氛围必不可少。购物场所与日常生活息息相关，直接关系到生活的便利及生活成本的问题，事关重大。
  二、休闲配套
  购房时应注意考察附近是否靠近公园、公共休闲活动场所等。买房子，同时买的也是一种生活方式，丰富的休闲配套才能满足高品质的生活需求。
  三、生活配套
  如医院、邮局、银行等。该项配套直接关系到日常生活办事的便利性。买房子大都图个方便，尤其是家有老人和小孩的，医院诊所必不可少。邮局、银行等也与生活理财息息相关。
  四、交通配套
  周边道路、公交汽车站台、汽车站等。现代的生活讲究效率，出行的便利性应该纳入购房时的考虑范畴。
  五、教育配套
  教育配套中包含了幼儿园、小学、中学。孩子教育已成为家庭普遍关注的问题之一。因此在购房时，要考虑到楼盘是否具备完善的就学配套设施，是否方便子女上学。
  从目前来看，泉州中心城区是目前发展最为成熟、配套最为完善的区域，而目前中心城区的楼盘大多集中在田安路以东的区域，尤其是泉秀街和津淮街一带，是新楼最为集中的区域。
泉秀街周边楼盘配套：
  购物配套：百姓超市、中闽百汇百货、永相逢超市、麦德龙超市。
  休闲娱乐配套：悦华酒店、大华酒店、协盛酒店、东方大酒店、景都大酒店、宏洋宾馆、滨海酒店、祥安酒店、大自然水疗、KTV，以及各类餐饮商家。
  银行配套：工商银行、中国银行、农业银行、招商银行、建设银行等多家银行营业网点。
  教育配套：大唐双语幼儿园、丰泽区第三实验小学、东海中学、沉洲小学、滨海中学、北师大附中、黎明大学、泉州理工学院等各类教育配套。
  交通配套：新车站、中心客运站以及城区完善的交通网。
津淮街周边楼盘配套：
  购物配套：麦德龙超市，同时，津淮街东段已形成较为繁华的购物街。
  休闲娱乐配套：丰泽大酒店、钻石酒店，以及KTV、宾馆、餐饮商家。
  银行配套：工商银行、农业银行、建设银行、招商银行等多家银行营业网点。
  教育配套：泉州九中、北师大附中、黎明大学、云谷小学、云谷幼儿园等各类教育配套。
  交通配套：城区公共交通。