Ｎ本报记者 涂明

    本报讯 8月31日，中国政府网全文公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》以及新《条例》全文，新《条例》将从今年10月1日起和《物权法》同时实施。新的物业管理条例突出了业主的权利，只要半数以上的业主通过，就能解聘物业公司，并可以决定一般性的小区事务。而物业公司，也将从管理者的角色向服务转型。

    记者了解到，福州已有一些物业公司将企业名称从“物业管理公司”改成“物业服务公司”。业内人士指出，物业公司改名只是一个开始，随着业主共同行使权利的操作性得到进一步提高，物业行业将面临激烈的竞争，为小区服务到位的物业企业，才能生存。

【典型案例】

小区里如何停车  业主难以共同表决

    今年8月底，福州金山明星小区的业主，在小区公告栏上看到一则物业公司发出的通知：9月1日起，小区将实行人车分流管理，小车统一停放到地下停车库，每辆车每月收费150元。对此，部分业主表示不满，并称以前停车费每月只需70元。

    昨日，该小区一名业主告诉记者，得到物业公司的通知后，许多业主依旧把车停到地上停车带和楼房的架空层里。之后，物业公司派人在所有通往架空层的道路上立起了路桩，路桩之间用锁链连接，有车族只得把车停进地下车库。

    业主陈小姐说，物业公司的这一强制性做法，侵犯了业主们的权利。地上停车带和架空层是小区公用部分，属于小区业主共有，物业公司无权干涉业主停车的选择。

    随后，记者找到了负责这个小区物业管理的诚安信物业公司。公司物业经理朱方平解释说，公司是上月才进驻这个小区的，当时小区里很乱，许多业主随意乱停放车辆，有人甚至把车停到小区的绿化带和消防通道上。

    为改善小区形象，规范车辆管理，他产生了实行人车分流的想法。他与小区业委会交流了这一想法，业委会成员都一致同意。另外，每月增加的那80元停车费是交给开发商的，因为开发商提出地下车库属于其产权，80元钱是车位使用费，物业公司只收70元的管理费。

    在那份告知人车分流的通知上，记者看到上面除了盖有诚安信物业公司的红章外，还有金山明星业委会的红章。

    不过，许多业主依然反对“统一把车停进地下车库”，他们不断向业委会和物业公司提出这一提议应得到所有业主的同意，应召开业主大会来决定如何停车，业委会和物业公司不应擅自决定。后来，物业公司中止了人车分流的做法。

    昨日，记者在该小区看到，小区过道的路桩已被拆除，一些车辆停进了地上停车带和架空层。朱方平表示，他们决定不再帮开发商向业主收取80元的车位使用费。

    福州市房管局物业处有关人士表示，既然小区的地上停车位和架空层属于业主共有，那么业主就有权在那里停车。实行人车分流，让车辆停进车库，这需要召开业主大会征得大多数业主一致同意。根据新修改的物业管理条例，要一半以上的小区业主通过，否则，业委会和物业公司就是越权了。

【解读新条例】

业主行使权利  操作性大大增强

    近日，记者走访了鼓楼、台江的多家小区，发现有的小区几年才召开一次业主大会，有的甚至从未召开过，而有的连业委会都没成立。记者还了解到，福州一些物业公司都存在擅自对公共事务做出决定，比如擅自将架空层出租，安放楼顶广告牌，随意更换小区的公共部分的用途。

    不过，随着新修改的物业管理条例即将实施，金山明星小区的这类困境，有望得到改善。福州市物业协会有关人士表示，实施一般性的小区公共事务，现在只需要半数以上的业主同意决定，而根据未修改的物业管理条例，需要三分之二的业主才能决定。对于小区的公共事项实施，须由小区的业主召开业主大会向业委会授权，才能执行，物业公司不能“越俎代庖”。这一规定，加大了小区业主对物业公司的监督。

    业内人士表示，选择物业服务，是需要大家决定的，所以新的物业管理条例把门槛放低了，简化选择过程，只要多数人同意了就可以了。另外，业主行使权利
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