Ｎ本报记者　叶炳文 文／图

【核心提示】

  继9月底出台房贷新政后，12月11日，央行和银监会又发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称《补充通知》），明确规定：房贷次数“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定”。
　　《补充通知》对泉州楼市的影响有多大呢？记者日前采访了不少业内人士，他们表示，此次房贷新规的细则将直接打击投资性购房需求，并增强普通市民的观望情绪，从而可能使近阶段的房价趋于稳定。

□房贷细则解读

  依照这一《补充通知》，改善型住房需求将受到限制，即原来拥有较小住房，想换大房子，为此将原来的房子卖了，还清了银行的贷款，之后再贷款买房，仍被视为第二套房。事实上，这类改善型住房需求数量较大。
  不仅仅是改善型住房需求受挫，根据通知，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围是指借款人及其配偶和未成年子女。以“配偶和未成年子女”名义曲线买房的多套物业持有者，也将难有可乘之机。
  《补充通知》同时强调，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照通知有关规定执行。另外，已利用银行贷款购买住房的家庭，即使把第一套房的房贷还清了，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。
  值得注意的是，《补充通知》还传递了一条重要信息：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。据了解，去年泉州城镇住房人均面积为39.4平方米，这个数据在国内各城市人均住房面积上已能排在前列。

宏观调控下的楼市将更趋理性

短期内影响有限

  不少业内人士认为，国家明确第二套房以家庭为单位，主要是为了打击房地产投机行为。但与深圳等一线城市相比，由于泉州人买房仍以自住需求为主，因此，《补充通知》对泉州楼市的影响短期内可能不会很大。
  中天置业顾问有限公司营销总监黄志福认为，《补充通知》对大城市的影响较大，但对于中等城市如泉州来说影响则不会太大。因为泉州人的总体经济实力强，尤其是一些私营企业主，他们喜欢一次性付款，或是提前还贷。即使是借贷，不少人也是支付四五成的首付。但对于需要进行房贷的白领、工薪阶层则有一定的影响，可能会导致他们推迟购买第二套房的计划。
  泉州东海开发有限公司销售部经理卢月英也认为，总体影响不大。她认为泉州炒楼的人不多，买家主要是自住。一般来说，泉州能买第二套房的人基本上是比较富有的人，即使是白领一族，他们想买第二套房，一般都是先供完第一套，才会考虑第二套。
  9月27日，中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套以上（含第二套）住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。业界人士认为，占据房贷业务大部分份额的四大银行在先前就已经按照“以家庭为单位”的原则执行房贷政策，因此央行此次下发的《补充通知》不会造成进一步比较大的影响。

买房人观望情绪更浓

  作为国家二套房新政的一个延续性规定，虽然对楼市的影响不大，但对于准备入市的市民来说，仍有可能会加重他们的观望情绪。2007年泉州房地产优秀操盘手获得者、燃点地产营销企划代理有限公司总经理余锋认为，由于国家的政策导向问题，虽然此次新政旨在打击炒楼，但不可避免对于整个楼市仍有一定的影响，从而导致市民对楼价有一个新的预期。他们会因此期望楼价越来越低，而一般的市民都有买涨不买跌的心理，由此可能会加重市民的观望情绪。
  一家开发企业的负责人告诉记者，最近有一个楼盘打算推出部分房源销售，在售楼部公开后的两周时间里就接到几百组客户的咨询，使得销售人员都很有信心。可上周二央行的二套房细则一经推出，次日来看房子的购房者就少了很多，让售楼处的工作人员大感困惑，开发商也正在重新考虑是否在定价上做出调整，以减小可能面临的市场压力。
  厦门海投房地产有限公司营销部现场主管陈耿华认为，新政的落实到位将使买房人的观望情绪更为严重，出现楼盘销售速度减缓的情况是肯定的。
  无独有偶，泉州的另一家楼盘先前打出的旗号便是针对“二次置业者”，房价也定位颇高。结果央行的二套房细则明确后，原先兴致勃勃的不少购房者都打起了“退堂鼓”，甚至出现了退房的现象,开发商眼下同样一筹莫展。
  业界人士指出，2005年以来的一系列宏观调控政策并没有使楼市真正降温。相反，房价却出现了“越调越高”的尴尬，最主要的原因在于调控并没有从需求上入手，开发商在卖方市场中想卖出什么样的价位，都会有人跟风，因此房价难以回落。而央行此次房贷新政的进一步明确，将有效抑制投资性购房人群的买房冲动，开发商囤积房源的意义也不再像以前那么大了。

新闻分析

房贷新政
直接打击炒房人
  招商银行负责信贷业务的李先生认为,房贷新政对投资者有一定的影响。因为已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上（含第二套）住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。据悉，以30万元30年贷款为例，买第一套房子时，月供1882.81元，利息总额是377809元；第二套房月供则为2267.73元，贷款总利息多出13.8万元，月供增加385元。
  出于对土地的特性和住房市场需求的判断，许多业内人士并不认为房价会因此大跌，但会打击投资者，并和其他宏观政策一起，进一步影响未来楼市的发展。
  华星·海星房产咨询有限公司研展部副经理陈衍辉认为,细则明确之后将使一些投资客的资金来源比较紧张,也将使投资利润的兑现变得更加困难,造成不少买房投资的人保持警惕心态。随着新政的严格执行，楼市中的“水分”将被挤掉一部分，其中以投资性购房为主。
  厦门聚贤庄房地产营销公司副总经理胡志坚认为，目前情况下，中国的投资市场渠道仍比较单一，不是楼市就是股市。而在股票市场波动较大的情况下，房地产仍是投资者的一种可行性选择。因此，对于那些有资金实力的人，仍可以买些房子来投资。但投资不等于投机，对于资金实力有限的买房人，在首付和利率都提高的情况下买房，将有可能在很大程度上降低生活质量，这种做法是不可取的。
开发商
可能面临资金困难
  2007年银行共5次加息，１０次上调准备金率，此外还发布限外令限制大量外汇进入，目的是为了回收市场上过剩的货币，抑制投资需求；央行、银监会一起发布关于第二套房贷的政策等一系列动作；中央经济工作会议上确定明年实行从紧的货币政策，一位国有房地产企业负责人向《财经时报》透露说，明年银行对房地产企业发放的贷款总额将缩减50%左右。
  陈衍辉告诉记者，银行实行货币从紧政策使得开发商资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，对于资金回收速度会有更多要求；而对于投资客和普通消费者来说，置业的门槛都被提高了，这样将抑制一部分消费需求，使得楼盘的销售速度可能放慢，减缓资金回笼的速度。因此，一些资金实力较弱或捂盘惜盘的开发商将可能会存在资金方面的压力，其负面影响是相当大的。
房价走势
或将趋于稳定
  以家庭为单位认定第二套房，将进一步抑制需求，加剧目前这种观望情绪。近期的市场情况使很多人开始猜测，今年初以来不断飙升的房价是否会出现拐点，开始下行。对此，业界人士认为，经过连续多年的上涨，当前市场出现调整很正常，大家应该更理性地看待这次调整。个别城市、个别项目出现类似情况，并不一定代表泉州房地产市场也就此迎来拐点，房价继续上涨的大势短期内很难逆转。
  陈衍辉认为，决定房价的最终因素还是供求关系，从目前来看，土地供应趋紧导致商品房供应仍然不足，保障性住房至少要一两年后才能入市并形成规模，而城市住房的需求仍然在不断增长。从目前市场来看，明年泉州商品房的总推量会比今年多，但是由于受到政府金融、税收等宏观政策调控的影响，投资性客户和普通购房者都会在短期内处于观望状态，楼盘销售速度必将有所放慢，房价很难再出现今年这样大幅上涨的现象。
  胡志坚在接受记者采访时表示，以一些刚出让不久的地块为例，楼面地价加上合理的成本每平方米就达到6000元左右，而开发商是不会亏本“甩卖”的，因此明年的房价仍会上涨，中心市区的房价很可能突破万元。不过在政策调控下，房价上涨的空间也被严重压缩，其涨幅将相对平缓而有限，开发商不敢再像过去那样大幅抬价。央行的二套房贷政策会抑制相当一部分二次置业者的需求，而这些人往往正是开发商卖出高房价的“动力”所在。

□相关链接

谈房贷新政，看楼市走向
与厦门南中投资有限公司营销总监刘洋的一席谈

  国家新房贷政策执行以来，对厦门的房地产市场的发展产生了什么影响？提高贷款门槛，采用递增利率对真正要买房的市民来说，会不会造成很大的压力呢？为此，我们来听听厦门南中投资有限公司的刘总监怎么说。
  记者（以下称“记”）：刘总监，您好！自从房贷新政出台以来，我们注意到山景叠院的成交量十分稳定，取得了不错的成绩，是否有秘诀呢？另外，您对房贷新政有没有个人的看法呢？
  刘洋（以下称“刘”）：在新政这个问题上，我们的态度是绝对理解和支持的。对多套贷款客户采用递增利率和贷款门槛的提高，从长远看有利于规范房地产市场健康发展，可以有效抑制房价增长过快，可以很好地抑制房地产投机炒卖，也有利于很多优质的楼盘能够脱颖而出，让购房者买到高品质高性价比的好房子，最终受益的还是老百姓。
  记：您前面刚刚提到了“高品质和高性价比的好房子”，能给我们说说这“高性价比”是怎么比法吗？
  刘：所谓高性价比其实很简单，高品质的产品，相对实惠的价格。我们山景叠院就是一个典型的代表。
  记：那您可不可以为我们简单介绍一下山景叠院呢？
  刘：当然可以。首先是我们的地段。房产的价值不单单是房子本身，更多地体现在所在地段及该地段所拥有的附加价值。滨北白鹭洲是厦门岛内一个非常成熟和完善的地区，某种意义上讲这里就象征了繁华与尊贵。很多最早关注我们项目的朋友，都是一直看中这个地段。更值得一提的是，目前滨北的土地资源已经可以说是极度稀缺了，像我们这样的项目屈指可数，而未来要开发的新盘也可以说几乎没有了。
  记：是啊，滨北在厦门人的心目中的地位是很高的。记得几个月前，关于厦门城市原点的网络民意投票中，这一片区的呼声也是最高的。
  刘：是的。除了地段，我要重点讲的是我们的户型，户型是我们产品的主要卖点。我们户型有３个非常突出的特征。第一，我们的每个户型都配备有空中绿化，大大增加了使用空间提高了使用率，也使得每个房屋都有空中庭院，这就是我们山景叠院名字的由来。第二，我们引进了双开门智能电梯，不用钥匙，只要一张智能卡片就可以做到电梯直接入户，消除了面积浪费提高房屋使用率，减少了公摊，这样的设计在厦门可能也是首次应用。第三，主佣分离的建筑设计，把主人房与保姆房隔离开，保姆房独立于外，主人生活不受干扰，最大限度地尊重了业主的私生活。另外，我们山景叠院户型全部是坐北朝南，采光充足，通风良好，纯板式结构，二梯二户，大主卧舒适空间等，我就不一一列举了。
  记：山景叠院有这样优越的品质和地段，难怪在同期产品中能迅速脱颖而出，那你们的价格一定不便宜吧？
  刘：现在的购房者是很精明的，买一套房子都要对比很多楼盘。目前在售的新楼盘有的是地段挺好的，有的是户型不错，有的是景观很漂亮，而山景叠院不但地段好、户型好、景观好，起价也才１万元出头。因而受到了很多购房者的认可。这样的价格当然蕴藏着巨大的升值潜力，自住投资两相宜。
  记：那么房贷新政出来后，目前这个项目的销售情况如何呢？
  刘：新政出台为房地产行业的健康发展起到了积极的促进作用，山景叠院自11月份接受认购以来，吸引了很多意向客户，其受关注的程度远远超过我们的预计。目前，山景叠院销售已近50％。