N本报记者 江荣义

【核心提示】

  云顶至尊、源昌·鑫海湾、海峡国际社区、万科空中美墅……一个个标榜高端市场的豪宅项目在2007年底轮番上阵，抢夺豪宅市场。如果说在上半年的投资型市场，豪宅依赖的是投资者热钱的话，那么在以自住客为主的楼市中，此时的豪宅更需“想方设法”征服这部分买家。提高品质以促进营销，岁末的厦门豪宅纷纷寻找类似的“出路”。

自助型购房者成豪宅主力消费军

厦门豪宅群雄逐“鹭”

  5月，国贸蓝海开盘，首期销售均价高达18000元/平方米，厦门新盘售价直逼两万元时代。6月，云顶至尊终于首度揭开神秘面纱，标注“云顶至尊，结束豪宅想象”。7月，又有数个豪宅项目高调亮相。金九银十期间，更有建发·爱琴海、香山碧海晴空等相继开盘。11月12日南中·山景叠院开盘，均价15000元；11月24日，鲁能·领秀城均价15000元；11月28日，蓝湾国际三期开盘；12月初，海峡国际社区精装修房对外公开，均价2万元。豪宅凶猛，毫不留情地挑战着所有人的视觉神经。
  目前，厦门岛以市中心、会展国际片区、五缘湾为主要竞争实体的三大豪宅板块形成对垒格局，且竞争日益白热化。不管是那些已购或待购豪宅的富豪，还是普通的市民，大家对于豪宅板块的沉浮表现出了极大的关注。豪宅在某种意义上已成为房地产发展水平的一个风向标。

品质提升成豪宅竞争核心

  “都什么年代了，还说投资？以现实成交来看，仍以自住换房者居多。”据了解，某项目一期的购房者当中，就有６０％以上的客户用于自住。国贸地产一高层人士称，这些人多为二次乃至多次置业者，多为全家集体性购买，基本上是为了提升居住品质而换房的自住型买家。
  “如果说在上半年的投资型市场，豪宅依赖的是投资者热钱的话，那么在以自住客为主的楼市中，此时的豪宅更需想方设法征服这部分买家。”近日，五缘湾新推项目的开发商发出了如此“感叹”。虽然该项目的海景资源上乘，品质感也很强，样板房开放日更是吸引了不少人，但是开发商还是认为，要成功赢得自住客的购买倾向，难度依然存在。据了解，五缘湾附近某豪宅项目新推部分单位、枋湖附近的某豪宅三期等项目都将以全新的形象再度登场。
  事实上，这个位于枋湖附近即将入市的海景豪宅，是某大盘的三期部分，虽然与前两期同处一个社区内，但是无论是建筑体的外立面、户型面积，还是对海景资源的配置，对比前两期都泾渭分明。据开发商透露，三期的售价将达到２．５万元／平方米以上。不少开发商都希望用项目的资源性和品质感，来“征服”自住客。
  五缘湾的某豪宅二期也即将入市，知情者透露均价将达到２．５万～３万元／平方米，而一年前一期的售价还不到１．５万元／平方米。有参观过样板房的置业者告诉记者，对比一期总体感觉明显不同，在户型设计、居住配套等方面，二期所做的功夫确实更多。
  一位现居湖里区正考虑换房的徐女士说：“价格虽然较高，但是看完产品后又有点心动。”这样的价格究竟值不值？更多的自住客开始思量这样的问题。据介绍，筼筜湖区域附近某豪宅项目新推部分单位，在用料和设计等方面的新增耗资，就高达上千万元，力求突出比前期更强的居住感。
  一位分析人士指出，结合目前的市场现状，自住客对产品实际用途的关注会更高，因此提高产品品质是必然的，如果再同以往那样一味炒作升值概念，自住客们也不“买账”。环岛路某临海项目近日就“改头换面”，除了之前强调的海景与升值外，新近运用了许多改良生活品质的要素，如装修格调、硬件设施改造等，试图吸引自住客的眼球。

居住价值支撑高价格豪宅

  业内人士继续指出，近期这些入市豪宅的举措，无疑表明其锁定的客户群正在转变，讨好投资客到服务自住者，产品思维和营销角度都要变化。事实上，在类似今年上半年这样的投资型市场下，豪宅一度成为炒家的“宠儿”，其固有的资源稀缺和产品自身卖点，也给了炒家与开发商共同“炒作”的机会。滨北———筼筜湖区域、会展———环岛路区域、五缘湾区域、枋湖———金尚区域等厦门豪宅片区，都或多或少在这样的“炒作”下，房价飞速上涨。这些片区豪宅普遍较低的“亮灯率”，正说明了问题。
  但是由于市场形势的突然扭转，厦门楼市的投资气氛被有效抑制，因此下半年入市的产品不得不经受更严峻的“考验”。从目前的销售情况来看，首先是“低价”、“高性价比”的物业大受欢迎，例如特房、海投等在岛外采取的“低价”策略都大获成功。而对于现阶段豪宅来说，在银行房贷仍未放宽的前提下，自然就是以想改善居住条件的高端自住客为主。因此价格虽然是“居高不下”，但是价格背后的价值支撑却要比上半年“坚挺”得多。
  “价格还是要价值说了算。”有开发商人士认为，花如此多心思在产品上，砸重本在生活设施上，正是希望这些变化能让自住买家看得见、体会得到，真正能被他们认可。 岁末豪宅放量，市场竞争激烈，但是对于购房者来说却是利好，置业者可选择余地更多。
  有人认为，在央行明确了第二套住房的认定标准以家庭为单位后，不利现时豪宅销售，因为这将增加豪宅消费者的置业成本。但是也有观点否认，“实际成交中这类豪宅客户的首付大都接近或超过５成，而且贷款年限很少超过20年。”因此产品品质与居住感受，才是现阶段主力豪宅消费者们最为看重的。在豪宅高价格的背后，具备实际用途的高价值，才是核心支撑。

□相关链接

厦门豪宅板块解析
市中心板块
  古人有依水而居的习俗，海太澎湃，河嫌浮躁，只有湖，深沉静谧，清新灵秀，一向是雅人首选居住之地。在筼筜湖周围，汇聚了厦门市各政府机关、金融单位，以及大大小小的时尚休闲场所等，论环境之优越，生活之便捷，在厦门首屈一指，该片区周围的豪宅也正是在这样的大环境下风起云涌出现的。如若细分，市中心板块又可分为三块，即以滨北中行为圆心的片区；北临湖南靠街的湖滨南片区；新兴的湖滨中路延伸处地带。
会展国际片区
  会展环岛路沿线一向是高端住宅最集中的区域，也是厦门豪宅的风向标，目前已聚集了爱琴海、海豚湾、新景领海、香山碧海晴空等豪宅。今年下半年，会展片区豪宅进一步升温，香山碧海晴空、海峡国际社区第四季度相继发售。其中，厦门首个超百亿大盘———海峡国际社区的推出更促进了该板块生活配套的成熟。海峡国际社区位于厦门国际会展中心北面之地王级地段，与台湾金门岛隔海相望，项目占地570亩，总建筑面积达86万平方米，总销售额将超过百亿，是岛内绝版的大型高尚社区。
五缘湾板块
  五缘湾位于厦门本岛东北部地区，处于厦门机场与翔安隧道两大门户之间，占地12.56平方公里（其中水域约2平方公里），是唯一一块集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然景观和资源于一处的风水宝地，也是岛内最后一块自然生态保护最完整的宝地。位于五缘湾东岸的五通码头是五缘湾最有名的古迹，它曾经是清朝对台运输的重要港口，也是厦门到金门的必经之路。另外，钟宅村是占地最大，人口最多，历史遗迹也较多的少数民族村落。
  目前已进驻的开发商规模并不大，已在售的如国贸蓝海、源昌鑫海湾等高级住宅项目，市场销售起价从今年5月的17800元/平方米直逼现如今的24000元/平方米。