N本报记者 张宗伟 文/图

【核心提示】

  近段时间，东海片区建设可谓动作频频，继今年年初启动东海片区东区和西区两个地块修建性详规概念性方案设计后，东海片区的修建性详规范围扩大至整个东海组团范围，并划分成东区、西区、法石保护街区、云山区等四大片区进行规划。
  与此同时，东海片区一系列市政项目也逐步投入规划和建设当中。除了原先泉州迎宾馆、晋江大桥、行政中心、500多亩安置小区等项目外，位于东海片区的泉州第二工人文化宫、连接泉州中心市区与东海片区的东海隧道，也进入规划阶段或投建。
  这些大型市政配套的规划，将使东海片区开发进程加快。记者了解到，目前东海片区的房地产开发不断成熟，这一片区不仅拥有泉州多个高档别墅项目、高层住宅项目，同时，大盘项目、大型MALL也开始兴起。
  不过，行业人士认为，东海片区处在改造阶段，民宅、厂房多，片区成熟、生活环境改变尚需时日，同时，这一片区的拆迁安置项目分流了很大一部分本地刚性需求置业者，未来楼市发展，应发挥板块优势，吸引外来置业者，以改变目前人气不足的现状。

  未来几年，东海片区商品房供应量有望加大

回顾：“东扩”带动地产开发

【关键词】“东进”
  “大泉州”城市扩张进程中，城区“东进”的步伐较为明显。在城市向东扩张和市政东迁的双重利好消息推动下，东海片区成为泉州城市扩张最受关注的焦点之一。
  交通道络打通，对于加速东片区的开发，起到了明显的作用。早在2003年，政府就投资3亿元打造泉州城市东进通道——后渚大桥，该大桥及接线全长约4.343公里，西连东海板块，东至惠安县洛阳镇，作为泉州沿海大通道的控制性工程，其顺利竣工通车，为泉州沿海大通道的真正畅通无阻发挥了关键的作用。该大桥的通车，不仅推动了泉州城区与惠安洛秀的交通通道，同时，也奏响了泉州的“东进序曲”，使得东海片区与外界的联系变得更加紧密。
  而事实上，后渚大桥的通车只是泉州城市东进、东海片区开发的开始，泉州东海片区的交通道路开发，在近年来得到更为明显的体现。泉秀街东段整治、跨江（跨海）大桥建设、沿海大通道建设、东海市政大道规划等系列举措，使得泉州市区、惠安、晋江、石狮等地与东海板块的联系变得更加紧密。
【关键词】大盘
  伴随着政府对东海片区开发力度的加大，这里的楼市开发也得到蓬勃发展。厦门新景祥房地产策划代理有限公司泉州市场负责人邱忠钰认为，东海片区的区位优势已经慢慢显现出来，目前东海片区所开发的或者即将开发的项目来看，这里已成为泉州高档住宅的聚集区这里聚集了泉州市区数量最多、体量最大的别墅项目，宝珊花园、东海滨城、海景国际花园、千亿山庄、马可波罗花园等均为别墅大盘。
  同时，近一两年来，这里的楼市开发也在不断升级，高层住宅项目纷纷进入市场。据盛世融城销售部经理曾景伟介绍，该楼盘总占地积80亩，这对于土地资源紧缺的市区，是难得的居住大盘。而瑞士花园也是总建超过10万平方米的高档住宅项目。
  东海片区除了聚集众多高档商品房项目外，这里目前两大拆迁安置小区———“海星小区”和“宝秀小区”格外引人注目。其中，“海星小区”项目总用地189亩左右，总建筑面积达38万多平方米。而“宝秀小区”总用地约328亩，分三期开发。记者了解到，该项目一期300多套本月开始选房。
【关键词】房价
  “城市东进以及东海开发进程的加快，大大提升了这里的楼市价值。”有关人士谈到，东海片区房地产开发价值，已表现较为快速的增长。据了解，2002年以前，东海滨城30万元~50万元就可以买一幢别墅，到了现在这里的别墅价格已经出现翻倍上涨，而且房源变得很抢手，泉州中创房产中介公司甚至在东海滨城设立分店，以更有效地打开这里的交易市场。同样，几年前单价仅售两三千元的金帝花园，如今也是随着房价和区域价值的提升，水涨船高。
  另外，记者从目前在售的新盘了解到，目前，东海片区靠近坪山路一带的楼盘，最高均价在9000元/平方米，以往“坪山路以东是郊区”的概念，从人们的视线中慢慢淡化。

现状：板块开发热潮兴起

配套投入力度加大
  记者了解到，目前东海片区大型市政配套工程正逐步开始投入建设。为了加强东海片区与泉州老城区的联系，缓解目前泉秀街东段已饱和的交通压力，泉州市将建设由津淮街东段至宝秀小区的东海隧道，这一项目有望不久后开建。作为泉州一环路重要的交通工程项目———晋江大桥也有望于明年6月底建成通车，该大桥将成为连接泉州市区、惠安、泉港以及晋江、石狮的重要通道，并大大促进东海片区与周边区域的交通互通。此外，东海片区与洛秀、石狮的大桥也将促进东海与其他区域的联系。曾景伟认为，政府部门加大对东海片区交通配套设施的投入，对于加速东海片区的开发，起到极大推动作用。
  除了大型交通配套设施外，东海片区的生活配套设施也在不断开发中，位于东海片区桃花山泉州迎宾馆项目，目前主体工程已封顶，作为2008年农运会及未来东海片区重要的配套，泉州迎宾馆已成为东海片区的一张名片。同时，东海片区工人文化宫、泉州二院等项目的开发，也将大大带动东海片区的不断成熟。此外，已经入驻的学校、麦德龙商场等生活配套，将大大提升东海片区的居住价值。
地产开发不断推进
  近两三年来，随着东海片区不断成熟，这里的楼市开发也在不断升温。这里除了早期宝珊花园、马可波罗豪园、海景国际花园、千亿山庄等别墅项目外，商品房项目和大型的商业项目也纷纷进入市场。今年年初以来，就有盛世融城、瑞士花园、海逸国际公寓等项目进入市场。
  记者采访时了解到，东海片区春节前将有新的项目进入市场，位于泉秀街与云鹿路交会处的巴厘印象目前已对外公开，该项目以三房为主。同时，位于这一区域的瀛洲花苑，总套数有50多套。另外，位于东海滨城新项目———东海湾·俊园，也预计元旦左右推出，据该项目代理商厦门新景祥房地产策划代理有限公司泉州市场部负责人邱忠钰介绍，东海湾项目沿2公里多的东海大道开发，总建筑面积近200万平方米，其中一期有10万多平方米，分三幢开发。据介绍，该楼盘元旦所推出总套数有200多套，以三房户型为主，面积有110多平方米和130多平方米两种户型。
  此外，泉州目前最大的MALL商业项目———鑫源·麦德龙国贸商城，也开始处在紧锣密鼓招商中，该项目占地43亩，总建筑面积近6万多平方米，项目代理商厦门沃尔斯宾营销代理有限公司赖宏亮介绍说，国贸商城旨在打造泉州业态最为齐全的一站式商业消费模式，目前的招商效果良好，已有吸引高档百货、肯德基、高档影院、游乐场等商家进驻。
居住环境逐步改善
  东海片区区域价值的提升，使得众多的投资置业者纷纷将置业的目光瞄准这里，记者了解到，今年年初以来推出的宝珊花园·湖居岁月、盛世融城、瑞士花园等项目，吸引了泉州市区、晋江等地的客户。
  记者发现，受泉州中心市区的辐射和带动，目前泉州市区坪山路至宝珊花园这一区域的房地产开发，是东海楼市开发最为成熟悉的片区、配套较为完善的区域，也是东海片区目前最受购房者认可区域。泉州南海建设开发有限公司市场营销部副经理、宝珊花园·湖居岁月营销负责人苏明月介绍说，宝珊花园·湖居岁月一期所推出双拼和独幢两种类型别墅，总量有72套/幢。由于双拼类别墅面积适中，该项目开盘时即受到置业者关注。据介绍，该项目一期目前可售的幢/套仅剩20%左右。盛世融城销售部经理曾景伟介绍，该项目目前可售的仅有几十套，以大户型为主。而瑞士花园销售同样较好，目前已着手商铺的销售。
  据介绍，宝珊花园曾委托北京一家调查机构对项目本身的客户群进行调查，统计发现该项目97%的客户以自住需求为主。苏明月认为，人们购买这里的房子选择以自住为主，一方面是对小区本身环境和配套的认可，另一方面，则是对东海区域居住价值的认可。

展望：新区成熟尚需时日

依山面海
居住环境看好
  苏明月认为，事实上，东海片区作为泉州未来集行政、商贸、旅游、文化中心区域，政府将进行大手笔规划，这从目前东海片区分区规划及大型市政配套设施投入就可以看得出。她认为，东海片区将成为泉州未来最具有潜力的新区，政府对东海片区的规划手笔和开发起点，都是站在全新的高度，这对于后期东海片区居住环境的提升，将起到很好的作用。
  2008年全国农运会配套工程开发商、汇丰（福建）发展有限公司营销总监林朝辉认为，东海片区本身就是泉州湾城市内圈的重要节点，背靠青山，面朝大海湾口，同时处在晋江、洛阳江交汇处，先天的自然条件非常优厚，此外，晋江大桥、后渚大桥、江滨路沿海大通道等立体交通网络的贯通，使得东海片区与其他区域的联系更加紧密。
  而从目前来看，虽然这一区域尚处在规划及大型市政工程的拆迁改造阶段，尚未有大规模的土地出让，但原有土地储备的开发商，已经纷纷将目光投向这里。在这里拥有项目的开发商不下10家，如南益集团、千亿地产、金帝集团、盛荣集团、东海地产、金鑫地产、诚源地产、汇丰房地产、金爵地产等，同时，将有更多有实力的开发商在这里开疆拓土。

【分析】

片区改造量大
居住环境亟待提升
  环境分为硬环境和软环境两个方面，硬环境主要指区域板块所具有的自然资源、景观景源等方面，一般是天然所具备的条件，具有不可复制性等特点；而软环境则是指区域规划、市政配套建设、生活配套、文化氛围营造方面。盛世融城销售部经理曾景伟分析指出，从目前来看，东海片区的硬件设施非常优厚，不过，这一片区的软环境尚需较长时间的改造。
  “中小型工厂、自建房多是目前东海片区较为凸出的现象。”苏明月认为，东海片区整体居住环境的成熟，至少需要5~10年的时间，目前政府部门加大片区改造力度和进度，逐步改变东海片区的居住环境。
  另外，从目前来看，虽然东海片区有基本的交通、学校、医疗、金融等配套，但生活配套依然较为不足。而这里生活配套的完善程度，将直接影响到楼市价值的高低。
发挥板块优势
改变人气不足现状
  从东海片区来看，目前这里的居住人口依然不足。按照东海组团分区规划，这里的人口达17万多。吸引更多的外来置业者，成了东海片区房地产市场发展所在。
  东海片区目前两大安置项目的占地达500亩之多，这两个小区均是按照现代化社区的高标准进行规划设计，其未来都将成为环境优美和配套完善的居住小区，因此，这些安置项目本身将消耗本区域一大部分刚性需求购房者。
  “东海片区未来房地产市场的发展，必然吸引更多的置业者到这里投资置业。”苏明月认为，泉州城区向外扩张，众多板块开发逐步兴起，因此，东海片区应发挥自身的优势。她同时认为，东海片区未来人气的聚集，也有赖于东海片区本身商贸业发展及洛秀组团成熟。

□业界观点

以高起点开发项目

东海新区
置业机会来临
  2008全国农运会配套工程开发商、汇丰（福建）发展有限公司营销总监林朝辉认为，目前东海片区的别墅盘较集中，如宝珊花园、海景花园、千亿山庄等项目，同时，这一区域也有一些品质不错的住宅项目，金帝花园、盛世融城、瑞士花园等。越来越多的置业者将目光投向了这一区域的高档项目，这都说明一个问题：泉州购房者已经开始追求生活的品质化，一种闹中取静的居住观念在这萌发。
  他认为，泉州属于高速发展中的城市，近几年泉州按照“打开大门，治理两江，保护古城，建设新区”的原则进行建设，在提高城市综合品质的同时，不断加快“东进、西拓、南下”步伐。城市面貌和形象得到明显的改善，很多人已经开始追求生活的品质和悠闲。当然，东海片区大手笔的规划和大型配套的投入，也满足购房者对生活便利性的追求，生活的便利、先进的教育、医疗的保障等新市政配套的落户，足以说明东海新区的置业时机正在来临。
高起点开发
带动片区居住品质
  对于未来东海新区的发展，林朝辉认为，东海新区楼市发展的机遇相当好，不仅拥有良好的自然景观优势，同时，政府也加大东海组团的开发建设，这对于东海未来的房地产市场，无疑是一个很好的时机。
  他认为东海未来的开发，有两点是必须要考虑的，一是政府需要从总体规划上定位东海的开发，各功能区的设置、市政配套的建设等方面都要考虑到泉州未来的一个发展的方向，既不能脱离目前泉州的发展态势，又必须用高瞻远瞩的角度去考虑，这方面，从目前的发展态势来看，政府工作做得比较到位；二是东海片区具有优越的自然条件，这就要求开发商要有高远的眼光来开发项目，做好规划、做好设计、做好品质、做好服务，以一种城市运营商或者是片区开发商的责任开发项目，带动东海片区整体开发水平和居住品质的提升。

□相关链接

东海组团分四大片区规划

  东海片区规划控制区总面积30.1平方公里，建设用地范围15.29平方公里，人口规模为17万人。今年初，东海片区开发建设指挥部启动了东区和西区两个地块的修建性详规概念性方案设计。为有利于进一步统筹指导片区规划建设，修建性详细规划范围扩大至整个东海组团分区规划范围，并将东海片区划分成东区、西区、法石保护街区、云山区四大片区。
东区规划
  东区规划范围为景观西路以东区域，规划面积约3.2平方公里。本区规划定位为三大功能区，一是区域功能———海西城市综合功能集聚区（主要指综合商务服务中心、综合商业服务中心、综合旅游服务中心）；二是城市功能———泉州城市行政文化中心；三是基本功能———东海片区和谐新社区。在功能结构上，规划形成“一轴、三心、四片”总体结构。
西区规划
  西区规划范围包括法石保护街区以东、虫寻埔片区、滨城师院片区及大坪山———桃花山森林公园景区南侧，规划面积约8.75平方公里。西区功能定位为：利用生态环境优势，围绕新行政中心，塑造集现代居住、商务办公、商业金融、文化休闲、旅游服务等功能为一体的现代化服务业集聚区。规划区的功能结构提出了“一带、三轴、三区、六组团”。
法石保护街区规划
  法石街区（俗称石头街）规划范围西至东干渠，东邻经三路，北接疏港路，南以沿海大通道为界，规划面积约0.42平方公里。法石街区是海上丝绸之路泉州史迹保护规划江口片区中古迹最集中的地区，因此规划坚持“保护第一、开发第二”的方针，坚持可持续发展原则，除文物保护单位和传统保护建筑外，还将确立以石头街为核心的公共空间结构和村庄肌理，根据其现状品质以及对城市生活和建设的影响进行分类，共分为严格保护、科学规划、适度调整、合理利用四个层次进行保护和开发。
云山片区规划
  云山片区包括云山社区和云谷社区一部分，是典型的城中村。规划范围西紧邻坪山路，南面以现有东干渠和泉秀东街为界，东接黎明大学，规划面积约1.31平方公里。
  该区规划的功能结构依据实际情况，以道路为骨架，以功能为区分，自然形成三条东西向的“规划带”以及南北贯穿整个片区的“商业轴”。