N本报记者 张宗伟 实习生 陈添木 文/图

核心提示：
  在泉州周边县域房地产市场，惠安楼市是较受人们关注的区域之一。这座位于泉州东北部、大泉州半小时经济圈的侨乡工业城市，不仅是石雕、石材、建筑之乡，而且曾多次跻身国家百强县、福建十强县行列，因此，这里的房地产开发，在前几年被行业认为是大泉州最有前景的区域之一。
  然而，惠安的楼市，并没有如当初人们所预期的一样迅速崛起，相反，在历经数年旧城改造后，商品房市场一直处在不温不火的状态，从2004年以来陆陆续续进入市场的楼盘，销售缓慢，市场一直处在低迷的状态，房价也一直处在大泉州县域市场较低水平。对此，有关人士认为，惠安经过几年的旧城改造之后，很大程度上解决原先刚性住房需求，导致了商品房消费市场不旺。
  不过，记者了解到，惠安房地产市场最近出现的两大现象，再次引起人们的关注，一是惠安数个楼盘最高价达到4500元/平方米左右；二是上个月底，海西·上城项目一期180套住房推向市场时，当天就实现70%的销售额，创造了惠安楼市销售的奇迹。
  惠安当地开发商认为，事实上，惠安房地产市场并不是没有需求，而是市场本身产品同质化现象非常明显。相反，品质较高的楼盘，在这里依然受到购房者青睐。其认为，惠安未来的楼市开发形态，将面临一场“质”的变革。

历经旧城改造，惠安城区面貌焕然一新

回顾：
旧城改造一度是主导

关键词：安置房

  在惠安房地产开发中，旧城改造是其楼市开发不可或缺的一大组成部分，在2000年至2005年间，旧城改造是当时惠安房地产市场开发的主导，安置房开发成为惠安楼市的一大现象。
  据惠安房地产行业有关人士介绍，惠安旧城改造，可以追溯到上个世纪90年代中期，惠安南片区的大红埔、新霞等旧城改造项目是当时的代表。不过，惠安县较大规模的旧城改造，则是从2000年以来开始兴起。中新花园、科山花园、东南商业城、新华书店区域改造工程、惠泉宾馆区域改造工程、霞张区域改造、北关小区改造等项目纷纷出现，其中中新花园、东南商业城等，均为数百亩大盘，成为当时惠安旧城改造的标杆项目。
  惠安县城为把中心城镇做大和集中进行重点城镇建设，大力推进旧城改造和新区拓展，在政府有意识地引导之下，城区改造和开发如火如荼。经过几年的开发，惠安城区面貌大为改观。

关键词：房价

  泉州联发房地产企划部罗喜贤介绍说，2003年，惠安房价在1000～1200元/平方米之间，当时县城拥有众多旧城改造项目，如霞张花园、科山花园、东南商业城等项目。此外，当时亦有一定规模的商品房进入市场。据介绍，当时金石花园、新世纪豪园等楼盘均为外售项目，价格差不多在1000～1200元/平方米之间，不过，市场还是不温不火。谈及当时市场的原因，有关人士认为，一方面，惠安的旧城改造量大，当时旧城改造项目东南商业城面积近250亩，同期还有霞张花园等楼盘，此间亦有中新花园300多亩的改造项目；另一方面，当时惠安房地产整体的开发水平并不高，品质很难跟上，很多购房者由于买不到合适的房子，纷纷转战泉州、厦门市场。
  惠安房价在新项目带动下，2005年开始新一轮的上涨，当时东南商业城项目南苑一期开盘时，价格被拉到1500多元/平方米，均价也超过1700元/平方米，最高价超过2000元/平方米，这样的价格，在惠安同类产品中，已经是高价了。
  2005年年底，惠安房地产市场又出一次较大震动，位于惠安县城一地块拍卖时，价格达到300多万，创造了惠安房地产市场有史以来的最高地价记录。据知情人介绍，当时位于该地块对面的君临世纪项目，随即将在售的酒店式公寓楼每平方米提价100元，不过，即便如此，该楼盘在短短一个小时内，实现了10多套的销售记录，这在惠安房地产市场，实属难得。
  而去年以来，惠安县城及南北两个板块众多品质较好项目的入市，惠安的房价也在不断的攀升，目前已有多个楼盘的价格突破4000元/平方米，有部分楼盘的最高价已达到4500元/平方米以上，这对于惠安楼市来讲，自然备受关注。

关键词：品质

  2004年～2005年间，是惠安房地产市场较有代表意义的时期。位于惠安县南片区的福王景花园、友邦·钻石名家、君悦华庭项目，均为带电梯小高层或高层项目，其进入市场，无疑是惠安整体楼市的一次大提升。从原先以旧城改造为主，过渡到有小区、有景观、有物管的电梯楼开发，由此宣告了惠安楼市品质开发时代的来临。尽管这些楼盘均不处在惠安县城中心区，但是，均以各自的优势，吸引了购房者的关注，带电梯的楼盘的价格，比当时同个板块普通多层住宅的价格，高出了一些。
  不过，惠安房地产市场真正迎来商品房开发大潮，应该是2006年，在这一年，惠安房地产市场出现了在售楼盘达20多个的空前盛况，商品房销售市场竞争态势开始漫延。
  去年以来，滨江国际、园林天下等楼盘的入市，无疑将使惠安的楼盘开发品质再度提升，众多楼盘通过社区园林景观、物业管理、户型设计等方面做足工夫。于去年进入市场的滨江国际项目，借助周边环境优势，推出公园地产名号，打造双公园概念，而即将进入市场的海城·园林天下项目，亦以打造园林景观这一优势，吸引了购房者的眼球。
  此外，惠安房地产市场的品质，很大一方面原因在于外来开发企业的介入，这些外来开发商，不仅为惠安的房地产开发带来了更多理念和经验，而且为惠安城市建设起到了很大的推动作用。从2004年以后，惠安房地产市场外来开发企业逐步增多，建隆房地产、百宏房地产、友邦地产、建德房地产、海城房地产等众多房地产公司纷纷进入。

现状：众多楼盘争战市场

板块开发存在差距
  对于惠安房地产市场的竞争，行业人士有着较为一致的看法，惠安房地产市场的竞争将会更加激烈。泉州远隆房地产开发有限公司惠安分公司营销总监林孝东认为，惠安房地产市场的竞争体现在多极化竞争，包括中心区域南北板块之间的竞争，以及商品房与安置房之间的竞争，同时，竞争又表现在价格方面竞争和客源之间竞争两方面。
  有关人士解释说，惠安县城呈线性分布，房地产市场开发也由此线性状开发，由县城中心区域板块向南北两大片区拓展，从目前现状来看，惠安县城的房地产开发，出现三大片区竞争，中心板块、南片区及北关片区三大区域，由于区位和周边环境的差异，因此，处在不同区域的楼盘，在价格方面，有着较为明显的差别。记者从目前在售的楼盘对比情况来看，目前北关片区已开始销售的商品房与南片区的房价差价将近1000元/平方米。
大盘项目纷纷入市
  记者在惠安采访时了解到，惠安目前在售大大小小项目不下20个，这些项目既有2005年以来进入市场的商品房项目、安置项目的可售商品房，也有市场上原先的尾盘项目。
  2005年以来，惠安县城大型商品房项目纷纷启动，君悦华庭就是当时较有代表性的一个楼盘。林孝东告诉记者，该楼盘于2005年启动，是当时惠安县城较大的商品房开发项目，楼盘位于惠安县城324国道旁，占地面积达117亩，总建筑面积达23万平方米，这对于长期以来一直以商品房开发为主导的惠安市场，无疑是当时惠安房地产界一件颇为轰动的事，其一期开盘之初，就引起众多人士的关注。
  而事实上，在惠安城区，建筑面积23万平方米的项目并不是惠安县城最大的商品房开发项目，滨江国际的总建规模达到33万平方米，同时，亦有众多数十亩的项目。
单房价突破4500元
  在惠安房地产市场，目前的房价水平同样备受人们关注。记者了解到，目前新入市楼盘，同样在价格上有了新突破，滨江国际一期开盘时均价3000元/平方米左右，而国庆以来推出二期，均价达到3600元/平方米左右，最高价已近4500元/平方米，同时，已经基本售完的新景华庭项目，目前的转手价也在3700元/平方米左右，单身公寓转手价在4500元/平方米以上。此外，丽景天成项目最高价也在4500元/平方米左右。
  从原先的1000多元/平方米价格，到目前最高价突破4500元/平方米，惠安的房价已经了出现较大幅度上涨。不过，有关人士透露说，虽然惠安目前的价格一直在走高，但相对来讲，销售并不见好，楼盘销售速度整体趋缓。而目前在售楼盘众多通过VIP优惠、打折等方式进行促销。

□分析

供应量大
市场消费力不足
  而对于惠安楼市长期以来低迷状态，有关人士认为，市场供应量太大，市场消化有限是其中最为主要的原因。原先的旧城改造，使得城区居民的住房问题得到很好的改善，购房的刚性需求有限，购房者购房时，更看中的是居住环境和楼盘品质。“惠安旧城改造时，有些家庭一户就补偿了多套住宅。”有关人士认为，由于其价格低于一般的商品房价格，对商品房市场的影响不言而喻。
  而事实上，记者了解到，惠安房地产市场所受到的冲击，不仅仅在于众多楼盘同时在售给市场所带来的销售压力，惠安县城原先开发的安置房项目也冲击商品房市场。惠安当地开发商告诉记者，惠安原先旧城改造的项目中，有一部分安置房进入三级市场进行交易，这部分房源的价格，往往比同区域的房价低，因此，分流了一定的客户群。
人口结构单一
制约楼市发展
  一位原先在惠安负责项目销售的王先生告诉记者，惠安房地产市场难以火热起来，与区域的人流也有很大关系。从目前来看，惠安县城只有10万多的人口量，而且其中还包括户籍在惠安人在外地的数量，这样的基数，是很难支撑起惠安几年来旧城改造及商品房供应的庞大消费市场。据了解，1999年时，惠安县城人均住房面积为27.46平方米，而2006年上半年，惠安县城人均住房面积已经达到55.78平方米，整整翻了一番。这一数据对于新增入市的楼盘销售来讲，无疑有着较大的压力。
  同时，从惠安县的经济来看，崇武、洛阳、东桥、东园、黄塘等乡镇可以称得上是惠安的经济重镇，不过，这些经济实力较为强劲的乡镇对惠安的楼市消费带动，并不明显。一方面，这些乡镇与泉州市区距离不远，很多购房者在本乡镇拥有自建房后，纷纷到泉州或者厦门等地购房；另一方面，崇武、洛阳、黄塘等乡镇房地产市场开发如火如荼，而且开发的起点都相对较高，留住了很大一部分购房者。当然，县城外来人口有限，也是制约惠安楼市快速发展的原因之一。

□开发商谈楼市

  福建友邦房地产开发有限公司董事长庄串连：
品质楼盘才有竞争力

经济综合实力强
地产后劲足
  2005年，惠安房地产市场再度迎来外来开发商———福建友邦房地产开发有限公司。事实上，福建友邦房地产有限公司并不是最早介入惠安房地产市场的外来开发企业，但是其进入，在惠安房地产市场获得较高的关注度。该公司在惠安房地产市场一举拿下了两个捆绑项目开发权，其目前开发接近尾声的友邦钻石名家项目，尽管项目不大，但是，“小项目有小项目的规划模式”，这样的出发点，使得近15亩的地块，成了这一区域的地标性建筑。
  福建友邦房地产有限公司董事长庄串连先生告诉记者，在此之前，他并不是从事房地产开发，而介入房地产行业并首先进入惠安房地产市场，有一部分是基于感情因素。庄总说，他本身就是惠安人，在公司成立之初，恰逢惠安项目招商，不谋而合，其毅然决定将公司开发的首站选址惠安，他同时谈到，一直以来，他很看好惠安未来楼市的潜力。
  庄串连董事长称，其看好惠安楼市有两大方面的原因，一是惠安的经济实力雄厚，这是房地产市场后劲发展必要的基础。以石雕、石材、建筑产业为主导，借以港口资源优势的惠安县，曾多次跻身全国百强县、全省十强县行列，经济前景被广泛看好。二是惠安县城当时的品质开发刚刚起步，之前一直以旧城改造为主导，市场缺少高品质的居住楼盘，购房者的居住需求无法得到满足。
楼市发展时间短
品质地产前景广阔
  当时庄总到惠安考察市场时，尽管友邦·钻石名家地块所处的位置周边较为冷清，但其对这一地块颇为满意。他说，目前已封顶的友邦·钻石名家项目处在惠安县城与郊区的结合处，周边交通条件非常发达。他认为，好项目一定可以带动区域的繁荣，因此庄总将友邦·钻石名家当作推动区域性发展的项目来开发，项目不仅规划了18层围合式住宅，而且融合了商业配套，在项目规划之初，该公司就将这一项目当作品牌项目来打造。他希望，通过这一项目，带动周边房地产市场的开发和区域的繁荣。
  对于惠安未来市场的趋势，庄总只是简短地用两个字来概述———品质。在该公司前年动工开发的友邦·钻石名家项目，由中国建筑第七局三公司承建，希望通过双方实力合作，在质量和品质上，做得更好。他说，惠安不仅是石雕、石材之乡，同时也是建筑之乡，因此，众多购房者对楼盘优劣，甚为了解，只有好的楼盘，才会真正被购房者所接受。此外，纵观惠安房地产市场开发，真正以商品房主导的时间并不长，品质地产开发在惠安只是开始，未来惠安楼盘，只有品质楼盘才能有竞争力。
  对于惠安楼市，庄总有着自己的看法，虽然从目前来看，惠安楼盘的销售进度和上涨幅度还有待提升，但是，这一市场的发展前景，却不可小视。“惠安房地产每一次新拍卖地块时，我们都一直在关注，有合适的时机，我们还是会在这片市场继续做大。”谈到公司发展时，庄总对惠安楼市，有着极大的信心。他说，友邦·钻石名家不仅在惠安开发项目，而且也特别关注省内的南平、三明、龙岩等房地产市场。　

趋势

未来入市楼盘多
  目前除了县城中心区域外，南片区与北关片区均有数个楼盘处在销售中，竞争激烈程度由此可见。目前南片区的楼盘有滨江国际、丽景天成、奥林水岸以及其他规模相对较小的项目，北关片区有君悦华庭、园林天下、友邦·钻石名家、君和·天地以及分布在这一区域的一些规划较小的楼盘。
  记者了解到，未来一段时间，除了目前在售房源外，将有更多的楼盘进入市场。据林孝东透露，该项目二期有望在春节前进入市场，二期的放量比一期更多，总建筑面积达9万多平方米，总套数也将比原来多出一倍的量。而园林天下也预计将在春节前销售，此外，位于中心区域的海西·上城项目，除了目前已推出的180套外，不久后也将继续推出。
  除此之外，惠安去年所拍卖的尚未开发的地块，也将进入市场。记者了解到，2006年惠安县城招拍挂地块超过10块，其中位于324国道旁两幅挂牌的地块，总占地面积近百亩，也是目前惠安出让地块中，较受关注的两个项目。
中小户型将成主流？
  对于未来惠安房地产市场趋势，友邦地产董事长庄串连认为，产品将成为未来竞争的焦点所在。据介绍，从惠安目前所供应的户型情况来看，在多层住宅中，三房、四房户型占70%以上，是惠安房地产市场的主力户型。而一房、两房、复式作为户型品种的补充，处于配角地位，其市场比例不到1/4。
  林孝东介绍说，从该公司开发的君悦华庭一期的客户需求来看，紧凑型的户型在市场上将拥有其份额，该楼盘规划的60多平方米～100平方米的户型，被众多购房者所关注。他分析说，事实上，从惠安目前来看，购房者总体的消费水平并不是太高，一方面，原先有消费能力的购房者要么在县城已有住房，要么到泉州或者厦门购房，而工薪阶层和乡镇购房者已经成为惠安房地产市场很重要的消费群体，面对惠安越来越高的房价水平，控制面积无疑将大大降低总价，满足更多购房者的需求。
  有关人士同时认为，中小户型在惠安将有其市场所在，惠安县城目前同个区域的房价相差很多，单价相差购房者并不会太在意，不过，户型上如果设计更为合理，在满足居家功能的前提下，在户型规划上做足文章，能以更优化的户型，减少购房总套，将会在惠安楼市激烈的竞争中，争取更多的客户群体。
品质地产前景看好
  在采访中，行业人士大多认为，虽然惠安总体开发量大，消费市场并不算火热，但品质地产在惠安的前景甚为看好。在惠安采访时，行业人士对刚刚开盘不久的海西·上城项目销售持以肯定态度。据了解，上个月27日，荣获“2007泉州十大最具市场潜质楼盘”的海西·上城项目一期开盘，开盘前一天出现了少见的排队购房现象，这对于一直以来不温不火的惠安房地产市场来讲，无疑是一个新突破。记者随后从该楼盘开发商了解到，海西·上城一期开盘当天，销售120套左右，实现了70%的销售盛况。
  对于海西·上城项目的热销，该项目开发商有关负责人认为，地段和品质是该楼盘获得众多购房者认可的几个方面因素。一是，从地段来看，海西·上城项目位于惠安县城中心区域，区位优势明显，惠安目前虽然开发量较大，但是这一区域高档住宅项目为数不多，而且其周边旧城改造已相对成熟，地块也很稀缺；二是，从项目周边配套来看，学校、超市、商业街、医疗等生活配套非常完善，是目前惠安县城难得的项目；三是，海西·上城项目是惠安综合品质高楼盘。对于海西·上城出现的热销场面，惠安房地产界有关人士深为感慨地说，在惠安房地产市场，一两百套的楼盘都要卖上一年半载的，海西·上城刚开盘就能有所突破，确实难得。

□在售或即将入市部分楼盘资讯

海西·上城
楼盘地址：惠安县城东南大街
占地面积：37765平方米
总建筑面积：147122平方米
主力户型:三房
总套数：900余套
开发商：泉州联发房地产发展有限公司
代理商：宁波华星
备注：2007泉州十大最具市场潜质楼盘

君悦华庭
楼盘地址：惠安县第三实验小学旁
占地面积：近120亩
建筑面积：23万平方米
主力户型：三房、四房
总套数：1300多套
开发商：泉州远隆房地产开发有限公司

海城·园林天下
楼盘地址：惠安县原惠泉啤酒厂旧址
占地面积：41006平方米 
建筑面积：13万平方米左右
主力户型：三房
总套数：800多套
开发商：海城房地产

友邦·钻石名家
楼盘地址：惠安县建设北路
占地面积：15亩
总建筑面积：4万平方米
总套数：324套
主力户型：三房
开发商：福建友邦房地产开发有限公司

滨江国际
楼盘地址：惠安县福厦路与惠崇路交会处
占地面积：84000平方米
建筑面积：35万平方米
主力户型：三房
开发商：惠安中总房地产开发有限公司

建煌豪园
楼盘地址：惠安县惠泉大道企塘花园对面
占地面积：13亩左右
建筑面积：3万多平方米
主力户型：三房
总套数：100多套
开发商：泉州建煌房地产开发有限公司

奥林水岸
项目地址：惠安世纪大道体育馆旁
占地面积：17431平方米
建筑面积：86037平方米
主力户型：三房
开发商：泉州百宏房地产开发有限公司