Ｎ叶炳文

  自９月底央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》）以来，已有一个多月的时间，由于房贷新政在具体操作细节上还在不断完善中，对第二套住房的界定仍没有明确和详细的执行方案，使得不少读者对房贷新政的一些细节问题存在疑问。为此，记者特意收集了消费者反映较为集中的问题，咨询了有关人士。

  ■《通知》对住房信贷政策作了哪些调整？
  《通知》以购房的套数和套型建筑面积为标准，设计了不同的最低首付款比例、利率水平。为继续支持中低收入家庭通过信贷解决住房问题，引导居民形成资源节约型的住房消费观念、理性消费，《通知》重申了对购买首套自住房且套型建筑面积９０平方米以下的借款人，仍执行２０％的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积９０平方米以上的借款人，继续执行３０％的贷款最低首付款比例规定。
  为切实防范金融风险，《通知》对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的１．１倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。
  另外，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，《通知》强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的５０％。需要注意的是，随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大。

  ■如何认定第二套房，计算单位是以家庭还是个人为认定标准？
  这几天，由于出台已一个多月的房贷新政在第二套房的认定方面仍没有明确的执行方案，使得不少读者向记者询问关于“第二套房”认定的细节。认定第二套住房，关键是看计算单位是家庭还是个人。昨天，记者从各银行的相关人员了解到，四大银行已经明确了“第二套房”的认定标准是以“户”为单位，即配偶关系。其他商业银行中，兴业银行和招商银行都已明确实行以“户”为单位的认定标准。
  而９月份刚进驻泉州的交通银行泉州分行有关人员介绍，前段时间由于政策上存在的变化，有些合同文本还需要做相关的调整，目前还未开始受理房贷这方面的业务。总行的房贷新政文件已出台，其将以“个人”为认定标准。
  一位不愿透露名字的银行人士认为，以个人为单位界定“第二套住房”的政策相对来说比较宽松，银行可以发放更多的贷款。以户为单位认定“第二套住房”，对银行和家庭贷款方面的限制则严格得多，但以户为单位认定“第二套住房”却更加合理，对银行放贷来说也更为安全。也正是由于细则直接关系到银行房贷优质资产的增长，因此各家银行都很谨慎。

  ■房贷新政执行前付了定金，现在被界定为第二套住房，可否退定？
  市区的张先生向记者反映，他原本在某楼盘签订了认购书并交纳了定金，但由于房贷新政的实施，可能会被界定为“第二套以上住房”，这样将承受更高的信贷成本。这种情况下，可否要求退定？
  据了解，不少开发商对此种情况，其政策也会比较灵活。一般情况下，如果客户在房贷新政实行后确实无法承受提高的成本，不排除开发商同意退定的可能性。有的开发商可能会就此与客户进行协商，利用其他途径解决。但是在开发商手续齐全、符合房地产销售程序的情况下，买房人与之签订了认购书，且该认购书是有效的，那么有些开发商可能就不让退定金。

  ■审批中的贷款，在新政后被认定为第二套房怎么办？
  这个问题也是不少人关心的问题。据银行人士介绍，关于这方面的界定，目前银行方面没有具体的规定。按照常规，如果房贷在新政颁布后还没有办下来，则将按照新的房贷政策来处理。假如被界定为第二套住房，则将按照首付不少于４０％，利率不低于同期同档次贷款基准利率的１．１倍的政策来执行。另据了解，如遇此类情况，客户除了要补交１０％首期款外，开发商应开出与客户首期款相对应的相关发票联，贷款人方可办理贷款。

  ■已还清贷款，再次贷款买房算第几套住房？
  在这个方面，各银行都执行统一的方案。对于想要贷款购买第二套房子的消费者，如果已经还清第一套房子所贷的款额，其仍可算作第一套住房贷款者。而此前央行在新政出台时也曾表示，对于曾经通过银行贷款买房的借款人，如果其还清了此前的房贷，再次通过银行贷款买房时仍然可以视作第一套住房。据了解，目前四大银行都以上述方法来执行。在已出台具体房贷细则的银行中，兴业银行和招商银行对已结清余额的购房者再购房的情况，也仍等同于首套住房。

  ■公积金贷款买房如何界定？
  据泉州公积金管理中心的有关人员介绍，公积金贷款也列入认定是否为第二套住房的参考项中，也就是说已经通过公积金贷款购买了一套住房的，再次向银行申请商业贷款购买商品房，仍被视为是二次置业，属第二套住房。对已经用公积金贷款来买过房的人，必须还清款项且还清满一年以后，才可以再用公积金来贷款买房。

  ■购买第三套以上住房，首付、利率银行如何规定？
  银行有关人士认为，对于第三套（含）以上住房的界定比较复杂，要在第二套住房准确界定的基础上，才能认定。关于第三套（含）以上住房，有关人员只是说会有一定幅度的提高。目前各银行关于购买第三套以上住房，首付、利率的算法，没有统一的标准和明确的数据，但也有些银行对此已经做出一些规定。
  例如招商银行对于第三套以上（含）使用银行信贷资金购买的房屋，首付比例及利率均随购房套数上浮５％。光大银行对借款人的第三套（含）以上住房贷款首付款比例的要求是：每增加一套住房，其贷款首付款比例应在第二套住房贷款首付款比例的基础上增加２个百分点。

  ■可否自由选择银行？在第二个城市购买另一套房如何处理？
  记者从各开发商了解到，一般来讲，开发商比较注重放款情况，客户只能在开发商指定的银行中进行贷款。目前开发商正常是提供１～２家的银行供消费者选择，超出开发商指定的范围，正常不会被接受。不过有些特殊的客户也可向开发商申请去另家银行贷款。
  如果在一个城市已经通过贷款买房，那么其在另一城市买房也将按新房贷中“第二套房”的标准来认定。

  ■第二套房是二手房，是否要遵守首付四成的规定？
  记者从有关人员了解到，如果购买第二套房是二手房，通过银行按揭也需要支付４０％以上的首付款。据了解，当前一些正在办理过程中的二手房贷款业务已经开始按照新政策要求申请房贷，但由于目前各大银行的贷款额度基本用完，部分新的二手房贷款申请将有可能被银行暂时搁置。因此，一些买二手房需要贷款的消费者最好先打听清楚后再决定。

  ■假如要提前还贷须注意什么细节？
  房贷新政下，由于每个月要多还钱了，许多相对有经济能力的人便纷纷选择提前还贷以减少损失。对此，银行理财专家给出两点提示：
  办理手续需预约：据了解，贷款人提前还款，首先要和银行签署补充协议。协议主要是用来更改借款额或者借款期限。第二，要办理提前还贷手续。提前还贷，需要提前向贷款银行提交申请，等银行回复后，才可前往银行办理提前还款手续。通常，银行会在一个月左右给予回复。因此，消费者如要提前还款就应提前申请，以免延误时机。
  提前还贷勿忘退保：贷款人提前还贷后，银行会出具证明，借款人拿着银行开具的贷款结清证明，到房产管理部门的抵押科办理撤销抵押登记手续。此外，提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款的房屋保险合同此时也提前终止。借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司退还未到期的保险费。需要注意的是，如果购房人没有一次性付清所有贷款，是不能要求退保的。关于这一点，如果还款人还不明白，可以到银行抵押科，拿张办理程序单，里面就有很完整的流程介绍。