【核心提示】

  泉港区是国内最大的石化产业基地，也是一座现代化港口新城，位于湄洲湾南岸，于2000年正式设区，拥有陆域面积321平方公里，海域面积105平方公里，人口近37万。福建省“十一五”规划提出将泉港建设成为国家级石化产业基地和湄洲湾南岸主枢纽港，泉州市“十一五”规划提出，要把泉港建设成为国家重要的石油化工基地、湄洲湾南岸新港区、区域性现代物流中心和重化工业区。
  石化产业和港口经济，无疑推动泉港楼市的开发，项目推动地产发展，成为泉港房地产开发最为典型的特征。产业前景和发展趋势，使得泉港近年来的房地产投资前景被看好。地价从最早每亩10多万元的土地出让价，至目前100多万/亩。据有关数据显示，未来三年时间内，泉港商品房开发量将突破100万平方米。
  但是，泉港楼市同时面临着这样的一个现状：销售市场平淡，销售速度缓慢。对此，行业人士认为，这与本身市场的特性有关，泉港是发展时间较短的新兴城市，工业发展尚处在投入中，外来人口少，本地需求有限。面对这样的困境，人们更多地将希望寄托在未来泉州石化产业和港口经济的发展中。
　　据最新统计显示，前三季度在炼油一体化等重点项目快速推进的带动下，泉港区累计完成全社会固定资产投资100.5亿元，同比增长180.5%，增幅位居全市首位，投资总额居全市第二位，仅次于晋江。其中，房地产完成投资1.04亿元。而泉港楼市离爆发期还有多远的路要走，开发商、投资者都在关注。

回顾：石化产业托起楼市梦想

关键词：开发量
　　去年泉港区商品房施工面积95.4万平方米
 　泉港楼市，是大泉州房地产开发较具代表意义的市场之一，这个以石化港口新城定位地产开发的市场，从2000年设区起，就开始受到各方关注。事实上，与大泉州其他县域地产开发相比，泉港楼市起步并不算早，开发的起点也不高，但短短六七年时间，以5平方公里区域作为起步快速开发的进程，值得关注。
  据泉港区有关部门统计资料显示，去年泉港区房地产完成投资2.3亿，同比增长4.5％，商品房施工面积95.4万平方米，同比基本持平。
  泉港楼市开发，与这里强大的产业推动，有着密切的关系。特别是国内最大的中外合资炼油化工企业、泉港石化产业龙头项目炼化一体化项目建成投产后，不仅将产生强大的工业产值，而且也将带动新型材料、轻工、纺织、电子、汽车、食品、第三产业等关联产业、配套产业、服务产业发展。同时，泉港的“港口”经济也是一大原因，作为规划建设中的海峡西岸三大主枢纽港之一，去年港口吞吐量突破1300万吨，成为泉州港口经济的龙头。
  石化产业和港口经济，无疑推动了泉港楼市的升温，项目推动地产开发，成为泉港房地产开发最为典型的特征。
关键词：房价
　　从600多元价格上涨至3000多元/平方米
  石化港城的产业带动，使得近几年泉港地产价值不断提升。记者在泉州调查时了解到，目前泉港最高楼盘的售价已经卖到3800多元/平方米，多个楼盘均价已经突破3000元/平方米。
  东盛豪宅代理商厦门商周置业市场总监姚瑞泉介绍，泉港区房地产市场的起步应该追溯到1996年福炼生活区建设，该项目当时售价为500元/平方米。2000年泉港区正式成立时，当时房价600多元/平方米。2002年以后，泉港的房价保持在600～800元/平方米之间。
  进入2003年以后，泉港的房价出现两次较为明显的跃升。2003年，当时逸涛和庄园的项目价格有些已经突破1000元/平方米，这对于当时泉港的房地产来讲，已经是当时的高价房了。不过，当时泉港的楼市开发，仍处在粗放型阶段，沿街开发是当时楼市开发的一大现状。而2004年后，泉港的房价再度攀升至1500～1600元/平方米，这样的价格，令当时众多本地置业者一时难以接受。
  2005年，是泉港房地产颇具意义的一年。当时带电梯小高层项目，价格已经达到2300元/平方米，而多层住宅方面，东盛帝豪一期开盘，房价达到1600～2000元/平方米之间，这一价格对于当时的泉港多层住宅来讲，是首个突破2000元/平方米的楼盘，同时这一价格也成为当时多层住宅项目的代表。而新一轮的价格，则是以海韵花都、庄园明珠等项目为代表的社区型高层住宅项目，楼盘均价首超3000元/平方米。
  中天置业调查数据显示，2002年，泉州当时的均价在641元/平方米，2006年，泉港区的房价均价达到1566元/平方米。
关键词：品质
  沿街独幢开发向大社区高层住宅转变
  纵观泉港数年来地产开发历程，品质提升也是该区域房地产较为明显的变化之一。2000年泉港区设立时，当时房地产开发尚处在起步阶段，开发商由于资金实力、开发经验等方面的约束，开发的楼盘大多小而杂，沿街开发是当时市场的一大现状。而泉港城区规划、市政配套开发以及大型产业的落户，使得众多的开发商，对这一区域的房地产认可度越来越高。
  2004年年底，华大地产开始进军泉港楼市，参与泉港首个招拍挂项目的竞拍，当时每亩60多万元的价格，一举拿下50亩的土地，开发目前泉港体量最大的住宅项目———海韵花都。而泉港房地产除了庄园房地产、逸涛房地产、昌茂房地产等本地开发商外，吸引了华大房地产、华洲房地产、福建新新房地产等众多有实力的外来开发企业，外地开发商纷纷抢滩泉港市场，带来了大量的资金和全新的开发模式、管理经验等，推动泉港楼市开发的进程。
　 而目前泉港房地产开发，一直处在发展阶段。住宅品质的提升，原先无小区、无绿化、无物管的沿街开发独幢开发模式，开始向有社区、有园林景观、有物业管理的带电梯高层住宅转型。

现状：销售市场不温不火

目前,泉港城区路网建设日益完善

新盘均价将超三千
  泉港未来新开盘的楼盘，价格都将突破3000元/平方米。记者了解到，目前泉港在售楼盘并不多，今年开盘的楼盘仅有海韵花都、庄园明珠二期等为数不多的项目，而东盛帝豪、世纪新城、春满城等项目，则是原先已经销售或者销售一部分的项目。其中，海韵花都是目前泉港开发体量最大的商住项目，总建筑面积近14万平方米，目前一期5万多平方米已经在销售当中，总套数300多套，，为二房、三房、四房等户型。
  而目前在售的楼盘当中，均价最高的已突破3000元/平方米，这一价格只是目前泉港为数不多楼盘的售价情况。不过，记者在采访时了解到，未来泉港新入市的楼盘，均价大多将超过3000元/平方米。将于2008年元旦左右开盘的泉港世纪天宇项目代理商泉州睿智行投资顾问有限公司运营总监吴勇德介绍说，该楼盘开盘均价将突破3000元/平方米。
市场平淡消费不活跃
  “泉港的消费市场并不活跃，销售的速度也相对缓慢。”泉州睿智行投资顾问有限公司运营总监吴勇德谈到，泉港楼市的购房者主要由四部分组成，首先是本地置业者，这部分群体主要以公务员、教师等群体为主，这一群体是泉港房地产消费的主要群体；其次是外来投资者，而一体化等大型项目的落户，使得越来越多的投资者将目光转移到泉港楼市，每个楼盘销售时，都有一部分的客户群来源于外地的投资者，如泉州市区、晋江、石狮，甚至莆田、三明等地；再次是企业团购或者企业员工购房置业，这部分群体目前已有一定量，但未来会更加明显，比如，2005年，火电厂一举买下世纪新城近百套住宅。
  采访过程中，泉港当地一些楼盘的销售人士告诉记者，泉港大部分楼盘均遇到销售周期长的问题，也是泉港楼盘销售普通遍存在的现象，有些楼盘卖了两三年都还有未售的房子。出现这种情况的主要原因在于两方面，一是泉港城区本身的人口数量并不多，山腰片区是目前泉港开发较为集中的片区，不过，这里的人口数量仅有几万人，同时，外来人口少，石化产业的人口效应还没真正体现出来。
大户型呈滞销局面
  目前泉港大户型产品的销售普遍不乐观，除了销售速度缓慢之外，大户型出现销售困境也尤为突出，特别是面积150平方米以上的四房及楼中楼滞销的现象更为明显。记者采访时了解到，位于泉港城区一项目出售时，二房、三房户型已大部分销售，但大户型和楼中楼却出现滞销、乏人问津的局面。东盛帝豪代理商厦门商周置业市场总监姚瑞泉认为，泉港市场大户型滞销有本身消费特征所在。按照目每平方米两三千元的售价来讲，一套大户型的总价就在四五十万元，而楼中楼的面积超过200平方米，总价更高，这对于以公务员、教师等工薪阶层为主力消费群的泉港市场来讲，必然出现大户型销售缓慢的局面。
  行业人士谈到，泉港楼市受阻于一大因素———市场消费力有限。泉港原先是惠安北部的一个小镇发展起来的石化新城，早先缺乏支柱性产业，经济基础薄弱，因此，目前泉港购房主力军———本地购房者消费能力相对有限。

□开发商谈楼市

  泉州华大房地产开发有限公司总经理陈翔———

泉港楼市
第一个吃螃蟹的人

首个招拍挂地块
60多万元/亩竞得
  谈到泉港楼市，我们不得不关注泉州华大房地产开发有限公司。作为一家颇具实力的外来房地产开发企业，泉州华大房地产开发有限公司在泉港楼市，造就了楼市一个个亮点。
  2004年年底，泉州华大房地产开发有限公司正式进军泉港房地产市场，而在此之前，该公司从2001年开始，一直在洛江区开发项目。2004年，该公司参与泉港第一块通过拍卖挂出让的土地竞拍，陈总回忆说，当时参与竞拍的开发商并不多，竞拍场面也不像市区拍地一样火热。虽然当时很多开发商看好泉港房地产市场，但真正投资泉港地产开发时，很多人的信心不足。当时众多开发商有着这样的矛盾心理：从泉港前景来看，作为石化产业新兴大港，泉港未来的发展空间不容置疑，一体化工程及其行业所构建起来的产业链，将使泉港工业产值和经济产生极大的推动作用。但是，开发商同时也存在这样的顾虑，一是虽然泉港未来的发展空间很大，但是当时很多世界级的大项目还未真正签约，会不会投资，投资多少，是中方独资还是会与外国大公司合作等一系列问题尚未明确；二是从当时泉港房地产市场来看，当时泉港城区的房价在1000元/平方米左右，有些楼盘的售价才八九百元，赢利的空间并不大。
  不过，陈总对泉港房地产市场，有着与众不同的看法。他认为，当时泉港楼市正是地产投资的原始股阶段，一旦一体化工程建成后，肯定还有很大的升值空间。这种看法，造就了他对泉港楼市极大的信心。
楼盘开发品质
应有新突破
  在泉港房地产市场，陈总是第一个敢吃螃蟹的人。该公司目前在泉港开发的海韵花都项目，就是当时通过竞拍所得的地块，该地块占地50亩左右，2004年下半年拍卖价在60多万元/亩，这一价格是当时泉港出让价最高的地块，而目前这一楼盘，也是泉港品质最高、体量最大的项目，总销售额将突破4亿元。
  历经三年时间，市场也开始证明了陈总当时决策的正确，一方面，泉港近期拍卖的地块最高拍卖价已经达到150万元/亩，较当时每亩60多万元的地价，已经大涨；另一方面，从项目本身来看，华大地产当时参与竞拍的地块，总建筑面积达到14万平方米，是泉港目前体量最大的开发项目，由于有着大社区优势，该项目规划的定位和起点非常高，成为泉港目前品质楼盘的引领者，是泉港目前关注度最高、品质最好、销售速度最快的楼盘。在本报主办的“2007泉州十大最具市场潜质楼盘”评选中，该楼盘成为泉港唯一获此殊荣的项目。
  在陈总看来，前几年泉港房地产市场整体开发水平和档次并不高，沿街开发的项目比比皆是，“无小区、无绿化、无物管”的现状成为泉港楼市的一大弊病，业主无法感受到真正的社区项目为生活所带来的变化，很多人宁愿选择住自建房。面对这种现状，他一开始就坚持这样一个理念：这一地块开发要实现泉港楼市的一个突破。当然，泉港楼市整体开发水平和档次的提升，需要这一区域所有开发商的努力，创造双赢局面。
  对于未来泉港楼市的前景，陈总对此拥有极大的信心。他认为，泉港楼市还有很大的升值空间，房地产市场会随着项目的开发进程，稳步繁荣。而大型石化产业启动，将为泉港楼市消费带来可观的消费军。“泉港未来新出让的土地，我们肯定会关注，同时也会参与项目的竞拍。”这是陈总对泉港楼市信心的表达。

未来：居住品质尚待新突破

未来三年规划
超百万平方米
  按照泉港区五年住房规划要求，2006年，商品房建设0.274万套，建筑面积37万平方米；2007年，商品房建设0.308万套，建筑面积41.7万平方米；2008年，商品房建设0.299万套，建筑面积40.5万平方米；2009年，商品房建设0.255万套，建筑面积34.54万平方米；2010年，商品房建设0.197万套，建筑面积26.6万平方米。至2010年止，泉港五年的住房规划量达180万平方米。
  记者走访市场时了解到，目前泉港在售新盘并不多，今年已开盘的楼盘仅有海韵花都等少数几个楼盘，而未来入市的楼盘将有所增加。据介绍，未来入市的楼盘除了海韵花都二期、世纪天宇等楼盘外，泉港庄园开发有限公司的阳光名都，建宏房地产开发有限公司的蓝海国际，新新集团项目，昌茂房地产项目也都加紧筹建当中，届时开发量和开发规模，都将会有一个新的突破。
  吴勇德谈到，事实上，泉港未来的楼盘销售压力依然不小，除了目前整体消费市场不火原因外，未来市场存量也是其中原因之一。他说，泉港楼市除了新推出的楼盘之外，事实上，市场上原有未售完的现房还有很大的存量，新旧楼盘并存市场的局面，由于原有楼盘的价格更低，甚至1000多元/平方米的房子也有，将分流很大一部分客户群体。
企业中高层人员
将成消费主力?
  有关人士同时谈到，泉港未来房地产市场的发展，单靠本地置业者的需求很有限，需要吸引更多外地置业者。2000年，泉港正式设区，至目前止，泉港人口达到36万多，但是，大多分散到泉港各个乡镇，泉港开发集中的山腰片区，人口不足10万人，加上泉港是新兴的城市化水平不高的新区，目前外来人口较少，因此，楼市消费一直很难被强有力地拉动起来。
  不管是开发商，还是早期投资者，都将目光齐聚在炼化一体化项目所带来的聚集效应。按照业界的看法，一旦炼化一体化项目投产及相关产业的带动，将有更多外来人员进入泉港。
  泉州华大房地产开发有限公司总经理陈翔认为，未来的人口数量是泉港楼市潜力重要的内容。按照政府的产业规划和陆续开建大型企业，可以想像未来泉港的人口数量将会大大增加，这些外来人口特别是企业中高层管理人员，将会成为泉港楼市一支重要的消费军。
  而依据《泉港区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，2010年泉港区城镇规划区面积达到15平方公里，规划区内人口达到24万。人流带来商机，届时或将为泉港楼市注入新的生机。
市场前景被看好
成熟尚需时日
  在泉港采访时，记者看到，泉港城区的商业亦在日益繁荣。奇龙购房广场、中闽百汇、轻工电器、肯德基等大型实力商家，国美入驻事宜也已在洽谈中，众多商家纷纷进驻泉港，从另外一个侧面可以看出，泉港的吸引力和聚集力，一直在增强。
  事实上，作为国内最大的石化产业基地，泉港的楼市前景一直被众多开发商、投资者所看好，只是泉港楼市的爆发期何时来临，业界人士大多处在观望中。根据泉港目前的现实情况来看，泉港目前的房价水平，是大泉州县域地产中，房价水平较低的区域，而作为未来后劲发展强劲的石化港口新城，泉港楼市理应有发展空间所在。
  泉州华大房地产开发有限公司总经理陈翔认为，泉港楼市还有很大的升值空间，但房地产市场会处在稳步上涨的过程。他认为，之所以认为泉港房地产市场会处在稳步上涨，与这一区域的实际现状分不开：这里的工业发展和进程将直接影响着楼市的发展。
  他同时谈到，从泉港未来发展潜力来讲，一方面，一体化项目及配套产业都聚集在泉港，这一项目，已不是区域性的产业，而是世界性的产业，前景非常看好，大型石化产业项目的投资，为泉港带来的最大影响是产值增加，地方财政收入的提升；另一方面，泉港城区的规划起点非常高，大型的市政配套建设也在不断完善，泉港一中、实验小学、实验幼儿园、泉港医院、仁爱医院、妇幼保健院、广电中心、老干部活动中心、泉港汽车站等社会事业设施均已建成，公园等配套也会加大投入，沿海大通道也将拉近泉港与泉州市区的距离，数年后，泉港城区的楼市将完全不一样。

□政府规划

加快“东进、南拓、靠海”发展进程

  泉港建区以来，选择在山腰以东的5平方公里区域作为起步区进行集中开发，现已完成约2平方公里的开发，基本建成4个居住小区、6条商业街。随着城市化进程的加快，该区将按照“中心组团式”、纵深式开发的要求，加快“东进、南拓、靠海”的进程，推进后龙、峰尾组团建设，全面启动东南部城市生活居住组团建设，形成以高级住宅小区和部分商业项目为主，与石化基地相配套、港城联动的生产生活服务体系。力争到2010年城区规模达15平方公里，城镇人口达24万人，城镇化水平达到60％。
  泉港新城的规划中，将凸显石化基地和港口新城的特色，主要包括石油化学、港口物流、生态农业、海洋经济、城市生活“五大园区”和通港路、驿峰路、沿海大通道“三条繁荣带”。这其中，包含80平方公里城市生活组团规划。
　　其中，以郭厝片区、后龙片区、山腰片区、峰尾片区和行政中心区为主的东南部城市生活居住组团，将建成集行政办公、商业金融、文化娱乐、体育休闲为一体，功能完善、富于活力的现代化城市综合性公共中心。占地600多亩以岩山为主体建成的岩山公园将是泉港城市中央绿化公园，以此公园为中心向东北、南、西方向分别辐射出医疗体育、行政文化和商业金融三条发展轴线。区级行政中心位于岩山南侧山脚下，背靠岩山，面朝大海，从岩山延伸出的绿化广场形成行政中心的中轴线，打通山海之间的视线通廊。区级文化娱乐用地主要集中分布在岩山脚下城市公共中心用地内，在三条辐射轴上都有分布。其中，区级会展中心、博物馆、科技馆和图书馆等文化设施结合行政中心、市民广场和文化广场布置在城市公共中心南向发展轴线上；影剧院等娱乐设施结合商业金融中心布置在城市公共中心西向发展轴线上。城市商业金融中心位于东南城市居住组团以岩山为中心向西辐射的发展轴上，居于城市几大生活片区交界位置，城市次干道的两侧，交通便利，东临岩山，西靠城市公园，景观条件优越，是城市商业金融服务、休闲娱乐设施布局的黄金地段。
　　按照未来泉港城区建设发展步骤，泉港将形成东南部城市居住组团、界山居住及前黄居住三大片区，这三大居住片区也将成为泉港新增住房建设重点发展的区域。政府也将会继续加大这些区域土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面投入。