核心提示

Ｎ本报记者　叶炳文
　实习生　陈添木　文／图

  近期，泉州市区将推出大量高层大户型产品，相比传统的大户型产品，这些产品的单套面积都在160平方米以上，总价一般在150万元以上，因此又被称为“超大户型”。比如，中骏地产的中骏·西湖1号、南益地产的湖景花园、盛荣集团的盛荣·E品西湖……即将成为近期泉州市区楼市的一道独特的风景，牵动着业界和买房人的神经。

视点———

千余套超大户型
上市在即
  近期，泉州市区涌现出多个规划为超大户型的楼盘项目。记者了解到，市区在售的盛世融城大约有220套170平方米以上的超大户型；而辉映江山一期面积达170平方米以上的超大户型产品就有280套左右，有的单套面积在400平方米以上，更是把电梯超大户型推向泉州楼市的一个新高度……
  刺桐路的经典名门全部规划为215～320平方米不等的超大户型，共约350套；东湖公园边上的湖景花园全部规划为160～230平方米不等的超大户型系列，共约240套；另外，桥南片区的新楼盘中骏·蓝湾半岛和西湖板块的中骏·西湖１号、盛荣·Ｅ品西湖等项目也将规划为超大户型产品。
  据初步统计，今年春节前后，泉州市场上将会有1000套以上的超大户型产品推向市场。

分析———

超大户型潜在需求旺盛

  超大户型潜在需求旺盛如此多的超大户型产品上市，在房价不断高涨的情况下，泉州市场的消化能力真的有这么强吗？一些敏锐的业界人士分析，尽管超大户型面积大、总价高、市场接受能力相对有限，但在泉州，电梯超大户型仍是个“蓝海”市场———目前基本属于“无人竞争”的状况，是需要开创的新市场空间。
  盛荣集团董事陈志阳告诉记者，9月16日，盛世融城二期公开发售。由于该项目在品质方面受到社会各界的认可，其大户型的产品更是受高端消费者的喜欢，开盘当天就几乎售光，而且其均价已经超过8000元每平方米，开盘当天营业额达到3亿多元人民币，不管是均价，还是单次开盘营业额，都达到泉州楼市一个新的高度。
  位于江滨南路的“辉映江山”一期几乎为超大户型的产品，开盘当天推出的328套江滨豪宅已完成超过60％的销售额。据大升房地产顾问有限公司市场总监王贤聪介绍，辉映江山开盘当天，6套顶级总裁官邸（6座空中专属空中泳池总裁官邸）的超大户型，已售出5套，单价刷新泉州高层豪宅成交单价的最高记录。
  厦门新众智房地产营销代理有限公司副总经理郭尔纯认为，泉州现在购买140平方米户型的家庭不在少数，主要系二次置业或多次置业。随着生活水平越来越高，再换房无疑要更大的面积，由于别墅用地暂停审批，别墅供应量减少，城市超大户型的出现只是“顺潮流而动”。

观察———

超大户型
占据稀缺资源
　　在以往，泉州高层电梯公寓的超大户型数量很少，而近段时间，泉州多家开发商都将较大规模地推出超大户型产品。该产品的市场接受程度如何？开发商推出超大户型的底气何在？
  2007泉州房地产十大营销人物获得者、大升房地产顾问有限公司副总经理周宇盛认为，拥有好的稀缺资源优势，才适合开发单价高、总价也高的超大户型产品。随着“70/90”国家户型政策的实施，这种大户型的面积被较大程度地提升了，大户型和小户型的差别被放大了。从市场表现看，大户型的销售周期比小户型长，开发商做超大户型的底气常常建立在对资源的拥有上，这一点从泉州在售或将售的几个超大户型项目中体现得淋漓尽致。
  例如，经典名门项目敢于全部规划为215平方米以上的超大户型产品，最大的市场底气来自其地段优势，该项目地处城市中心区，靠着刺桐公园，周边包括国际华城、富临华城等适合居住的品质楼盘；中骏·西湖1号，最大的优势在于其地处拥山望湖的稀缺景观资源；而辉映江山项目所拥有的稀缺江景资源也是其打造超大户型豪宅的一大优势。
  另外，打造超大户型项目除了地理位置外，还需要开发商及建设团队富有豪宅开发经验，以及雄厚的资金实力做后盾等。
超大户型
重在品质和配套
  具备一定经济实力或在某个领域获得成功的人士，对居住的地域、环境、档次都会比较挑剔，更强调居住氛围、舒适程度，希望在相对宽裕的空间里获得舒适感和生活情趣。因此，不少业界人士认为，消费者选择超大户型产品主要以解决舒适享受为目的。超大面积的产品在户型设计方面就应该有舒适、宽敞、气派之感。比如同为三房，近期推出市场的某超大户型项目，其三房的面积就达到160平方米，比市场上一些90平方米左右的小三房整整多了70平方米。
  但也有专业人士指出，目前高端住宅的开发已经走入误区。很多开发商认为，只要把户型做得足够大、把总价定得足够高，就可以保证自己项目的高品质。而实际上，大户型、高总价并不完全是高端住宅的代名词，户型开发应该适度并且具有合理性和前瞻性。单纯加大面积而忽视功能分区的科学分割，只会将户型做得跟仓库一样，居住起来并不舒服。
  中骏置业营销总监严河文告诉记者，超大户型不应只体现在面积上，更应关注豪宅的品质和配套。大面积住宅=豪宅，是民间的一种误解，比如城乡接合部自建的小楼，面积都在200或300平方米以上，却不一定能带来高品质的居住感受。高品质的房子，面积较大只是一个最基础的条件，只有把房子的朝向、采光、通风、保温、动静、干湿、行动路线等因素综合考虑，这样的超大户型产品才能得到买房人的认可。当然，这些还只是建筑本身，高总价的超大户型产品，还需要更多的内涵———软硬件设施的充实。比如小区规划、园林景观、道路设施、人车关系、智能设备、安防标准、物管水平等，以及社区内的配备，如是否有会所，会所的功能、规格是否能满足居住者运动、休闲、娱乐的需要等。
  盛世融城项目经理认为，开发商在推出超大户型产品时，除了使户型极尽舒适外，还应该在配套上为消费者打造物有所值的大户型豪宅产品。城市超大户型总价高，购买人群相对较窄，所以楼盘必须环境优美、配套一流，才能满足这部分人的居住要求。

观点———

超大户型
分流别墅市场
  大升房地产顾问有限公司市场总监王贤聪告诉记者，市区高档次的高层住宅一样可以享受品质生活，这一观念逐渐被众多购房者接受。泉州城市超大户型产品放量的背后，市场需求是根本动力。由于很多泉州人喜欢住在热闹的地方，而且总价在150万到250万之间的超大户型产品其价格介于普通住宅与别墅之间，对于民营经济发达的泉州，能够承受这个价位的买房人不少。在经济繁荣、居住不断升级的背景下，城市超大户型的目标客户群将越来越大。
  泉州楼市超大户型产品放量的增加会不会挑战别墅？周宇盛认为，城市超大户型抢夺周边别墅市场，产生一定分流是正常的。许多成功的商务人士社会中坚力量，由于事务繁忙，工作和交际圈子都在城市中，如果让他们花大量的时间往返于郊区别墅与城市之间，生活很不方便。因此城市超大户型极有可能成为商务人士新的选择。
  中骏置业营销总监严河文认为，从居住感受讲，在享有同样阔绰空间和舒适感受的情况下，高层豪宅，通常可以拥有更好的景观享受。同时，大社区里的高层，可以共享大社区较大空间的园林休憩空间和较完善的社区配套，而泉州地面上的一些经济型别墅往往体量较小，建筑密度较高，所以小区内的户外活动空间相对十分有限。

超大户型
过量将“滞销”
  在刚刚过去的两个月里，在众多市民的密切关注下，泉州楼市又火爆了一回：地处城市东进第一站的盛世融城受众人瞩目；中心市区的富临华城在国庆前后热销；江滨板块的辉映江山一日劲销3亿元……
  业界人士指出，近两个月以来，泉州楼市热销有一种特殊情况，就是大面积的豪宅卖得很火，原因在于大豪宅不仅是中心城区的稀缺产品，而且是泉州高端阶层居住升级的重要标志。
  “超大户型大量上市，一方面反映出市场确有需求，另一方面也表明泉州市场供应结构的矛盾依旧突出。”某业界人士告诉记者，“实际上，泉州买超大户型的客户就是固定的一批人，他们也许会有多次置业可能。但现在类似产品的供应如果瞬间放量的话，就有可能变先前的“热销”为“滞销”。
  另外，“十一”前出台的政策对市场有相当大的影响。而对开发商来说，最应该担心的不是政策，而是来自市场的力量。在泉州楼市较快发展的几年来，房地产开发商们已经把新都市主义到生态型居住等各种建筑风格、生活方式的新概念悉数呈现给高端消费者，当泉州的富人们像儿童换玩具一样换了一套又一套新潮豪宅，而普通人群消费力远跟不上总楼价的涨幅之后，创造新的销售奇迹将会越来越困难。