Ｎ本报记者 方传柳 林海峰 实习生 洪碧胜  陈静

关注理由

    从深圳，到重庆，再到海南，“监管层将出重拳调整房贷政策”这个延续近一个季度的传言，终于在27日晚间变成现实。根据央行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。另外，房贷基准利率“打八五折”变成了“涨一成”。

    今年二季度央行货币政策报告中，房地产类贷款达4.3万亿，过去一年时间增加近万亿。有些地方房地产增长贷款一度占到贷款总量的90%。而我国房地产业融资渠道长期单一，一旦出问题，银行会成为房地产最大的终结买单者。房贷临界风险已成业内共识。

    房贷新政是否会带来所谓的楼市拐点，尚需观望。新政普遍在市场预期之内，旨在遏制投机、防范风险。监管部门将继续关注市场反应，不排除出台后续措施。

房贷新政详规   房子买得越多 首付和利率越高

    央行和银监会此次发布的房贷新政，包括房地产开发贷款管理、住房消费贷款管理等六方面内容。

    新政明确，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍。另外，贷款首付款比例和利率水平，应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

    所谓“第二套（含）以上住房”，是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。商业银行将通过个人信用信息基础数据库予以查询确认。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

    另外，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

贷款买商业用房应为竣工验收房

 　对于商业用房购房贷款，房贷新政也做出了严格规定。其首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次利率的1.1倍。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。另外，利用贷款购买的商业用房，应为已竣工验收的房屋。

    而为防止商业银行过度授信，维护金融稳定，房贷新政还规定了商业银行不得发放“随房价上涨追加贷款”，即“个人住房循环授信”等贷款。

    对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

房地产开发贷款  不得跨地区使用

    商业银行对房地产开发企业发放的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。商业银行发放的房地产开发贷款，原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。

    商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

房贷新政解读  是不是“二房”征信系统一查便知

    夫妻各买一套算不算第二套房？用未成年孩子名字买房，算不算第二套房？异地买房的购房资料不共享，又得如何解决……作为此次房贷新政调整的核心———第二套房房贷政策，第二套房应该如何认定，受很多人关注。

    对此，房贷新政要求，商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过央行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。

    而以配偶的名义购买的房子算不算“二房”，尽管新政未明确界定，但福州一家股份制银行人士介绍，央行正在建设的个人征信系统全国联网，具有强大的查询功能，包括申请人的婚姻状况、购房数量、财务信用等级。通过婚姻证明及户籍证明，即可查询到申请人配偶的贷款情况等。

开发商贷款不易  资金回笼更难了

    “新政对开发商的资本要求更高了。”福州一名地产商说，今后要开发楼盘，项目资本金比例要达到35%才能让银行放贷；另外，未取得土地使用权证书等证件也不能贷款。没有雄厚资本的开发商，再去竞价拍地将会力不从心。

    从资金回笼方面看，此前的“短平快”开发模式，将受到挑战，楼盘封顶后银行才能发放房贷、利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋等规定，都会拉长地产开发资金的回笼周期。

    新政规定的“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”等要求，若实施到位，亦有利于打击开发商捂盘惜售，从而令其加快推盘进度，摊薄市场利润。

    据业界透露，目前，福州不少地产商都在省外开发楼盘，往往也采取用省内贷款省外开发的方式维持运营。而新规要求房地产开发贷款原则上不得跨地区使用，也将给其储备土地造成资金压力。 

新规内容多为量化刚性标准

     昨日，我省多家银行有关人士接受采访时表示，对于新规中提到的具体强制规定，各家银行即日起就要遵照执行。即便是近两天正在申请的客户，也不会躲过新标准。弹性部分，则需要等到各自的总行通知。

    事实上，除了落实“2007年全国城市住房工作会议精神”，新规出台的另一背景，就是监管层已认识到当前房地产贷款为国内银行业带来的风险。但是，正是出于房贷的“甜头”，各家银行才有放贷的冲动。业内为此质疑，此次新政银行是否会真正执行。

    对此，人行福州中心支行相关人士介绍，新规中的内容，多为量化的刚性标准，在执行这些标准时，银行并无自主权。若出现违规的银行，监管部门在检查考核时很容易发现。

20万元贷15年 月供增三百多元

    在此次房贷新政出台之前，购买第二套（含）以上住房的首付，一直为外界所猜测。而新政出台后，从即日起，第二套（含）以上住房的首付比例不低于40%，就成了所有银行的强制规定，而并非此前单家银行的可做可不做的自主行为。银行人士认为，除首付多一成外，贷款利率在基准利率上至少上浮10％的规定，将有效遏制炒房投机行为。因为利率上浮造成的成本增加，将提升炒房者的资金压力。

    按目前央行7.83%的基准利率，20万元15年的贷款，按等额本息计算，上浮10％后，每月将多供91.02元。事实上，在此之前，不少银行出于竞争需要，贷款利率大部分是在基准利率的基础上，下浮15％，此次强制上浮10％后，购房者的贷款成本实际上是上升了25％，同样按20万元15年的贷款，每月多供374.78元。

    新政还要求，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

    “如此一来，炒房的成本很多必须是自己的家底，没办法让银行垫付了！”业内人士认为，此次通知中多方面的组合措施，很大程度上将制约炒房者的融资渠道，将是此次调控的最大亮点之一。

房贷新政影响  新政出台加剧购房者观望情绪

    榕城即将进入传统的黄金周及节后的售楼旺季，房贷新政出台后，榕城楼市有何反应呢？

    记者从榕城的几家开发商处了解到，他们近期都在关注房贷新政，“影响肯定是有的，但关键要看新政能否落实到位”。另外，他们还担心这次房贷新政仅是开始，还会有相关政策陆续出台。

    另外，记者还从几家开发商售楼部了解到，一周前的购房者热情并不高，但这几天随着房贷新政将出台的消息逐渐传开，前来询问买房的市民明显增多。但据营销人员透露，尽管问的人多，但成交量并未明显增加，原因是每次新政出台后都加剧了购房者的观望情绪，因为很多人预期楼价会因此下调。

    在二手房市场，昨日的客源也明显增多。福州双安房产代理和千秋家园房产中介的相关人士均透露，昨日各门店的客源多近一倍，相当一部分是催促中介赶在国庆节前办理过户手续。千秋家园中介的相关人士称，昨日他们还接了不少电话，有的是房东急，有的是买方急，双方都想着尽早交易，以免受新政影响。

一些小型地产商可能被兼并或退市

    新政施行后对未来的福州楼市有何深远影响？福州融汇地产一名相关负责人称，房地产是一个资金高度密集型企业，随着银行对房地产放贷的日趋严格，一些实力不够雄厚、想继续靠轮番买地寻求银行放贷周转资金的地产商，将面临资金链受挫、融资空间受限的风险；对土地储备丰厚、资金雄厚的地产商来说，也是个加剧扩张的好机会。  

    我省房地产专家刘福泉分析说，银行与地产的不少利益是相一致的，新政中不少内容并不新鲜，比如90平方米以上首付要提到三成，这在去年就有规定了，只是没有实行而已。

    他说，从短期看，新政对楼价的影响是有限的，但新政也传出了银行对开发商银根收缩的信号，特别是对开发商的贷款囤地作了限制，一旦与近期出台的住房保障等相关政策形成“组合拳”后，楼市的观望情绪会进一步加浓，投机性购房将得到遏制，开发商对资金回笼趋于急切也将导致其房价预期更符合市场需求，这些都将对未来的房价产生积极影响。

    我省房地产界学者王剑超则表示，新政会导致开发商今后拍地更加谨慎，只要真正施行到位、监管得力，在资金链受限的背景下，高价拍地和投资过热的势头将得到减弱，房价有望因此下挫或涨幅平稳。另外，业界的洗牌将不可避免，一些小型地产商将可能被兼并或退市。

□数字链接

全省新开工面积中90m2以下套型仅占二成多

    今年1～8月份，全省房地产开发完成投资633.01亿元；商品房销售额达595.3亿元，增长31.5%……根据省统计局最新统计数据显示，今年以来，我省继续加强对房地产市场调控和引导，全省房地产投资持续增长，投资结构逐步改善，经济适用房建设力度加大，市场运行正朝着宏观调控的方向发展。

    1～8月份，全省房地产开发完成投资633.01亿元，比上年同期增长36.8%，增幅比上年同期回落2个百分点，增幅趋缓主要原因是土地购置投资增幅大幅回落。全省新开工面积中住宅套型90平方米以下为544.53万平方米，占全部新开工面积的20.3%。

    记者从建设部门获悉，按照去年九部委出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。而目前，全国各地落实情况并不理想。 

    1～8月份，全省经济适用房施工面积205.51万平方米，增长68.8%，其中新开工面积111.82万平方米。二手房交易减缓，1～8月全省二手房交易面积839.39万平方米，增长5.2%，增幅比上年同期下降12个百分点，比1～7月回落7.4个百分点。