Ｎ本报记者 黄汉杰 王勋
　
核心提示
  国家税务总局１７日正式宣布：全国各地将从今年２月１日起开展房地产开发企业土地增值税清算。今后房地产开发企业将按照转让房地产所取得的增值额，缴纳３０％～６０％不等的土地增值税。
　 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
  记者了解到，此前，我省房地产开发企业一直依据省地方税务局印发的《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》，按总销售额1％～3％不等的比例预缴土地增值税。
  分析人士指出，改用新征收办法后，这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收，如开发商不提价的话，开发商的利润空间将缩减。
  有关专家认为，开发成本的提高，意味着房地产开发风险的增大，这无异于给持续升温的房地产行业泼下一盆冷水。至于房价是否水涨船高，还要取决于市场的供求关系。

【新政解读】

土地增值税从“预征”到“清算”
  国家税务总局通知规定，今后房地产开发企业缴纳土地增值税，具体税率为四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率为40%；增值额占比100%至200%，税率为50%；增值额占比200%以上，税率为60%。
  据悉，扣除项目主要包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
  通知明确，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目；3.直接转让土地使用权。
  通知还要求，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在８５％以上，或该比例虽未超过８５％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。
  这一切要追溯到1993年12月13日，国家有关部门颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》），不过，直到２００５年１０月，福建省地方税务局才发布了《福建省房地产企业土地增值税征收管理办法》（以下简称《管理办法》）。
  昨日，福州两家房地产上市公司的有关人员告诉记者，住宅类项目土地增值税的预征比例是销售收入的１％～２％，上市公司一般都是按２％比例缴。该人士表示，《管理办法》是从２００６年１月１日开始实施的，其实在２００３年左右，福州的房地产企业都开始预缴土地增值税了。
  税务总局通知最大的变化就是细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，这标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。
房企土地增值税将大幅度提高
  我省的《管理办法》有一些不够细致的地方，如房地产项目要完全竣工并转让完毕才清算土地增值税。华兴会计师事务所一位会计师表示，由于房地产开发周期较长，因此，一些开发商就借房地产尚无完全转让完毕这一点，迟缴土地增值税。
  此次税务总局进一步明确了土地增值税清算的条件。符合政策任何一种情况的，主管税务机关可要求纳税人进行增值税清算。
  省地税有关人士表示，税务部门此前并未严格征收土地增值税。我省房地产上市企业有关人士也告诉记者，公司楼盘一般都是采取预缴土地增值税的方式。记者从一家房地产上市公司的年报看到，２００４年土地增值税一项仅１００多万元，而公司房地产销售收入大约在５亿元左右。
  房地产上市公司一位财务人员给记者算了一笔账，按预缴土地增值税的方式，以１亿元的销售收入，２％税率计算，公司需缴税２００万元；但如果实行土地增值税清算后，１亿元的销售收入，假设土地转让金额等扣除项目为７０００万元的话（以房地产上市公司一般毛利率水平３０％计算），增值额为３０００万元，超过扣除项目７０００万元的２０％，土地增值税率为３０％，需缴纳９００万元的土地增值税。比原先预缴的２００万元增加了７００万元。
 　同样，如果将房地产上市公司一般毛利率水平３０％视为增值率的话，按增值税率３０％计算，征税后，将使得房地产企业毛利至少下降９％，显然这对房地产企业影响相当大。　　
 　昨日，福州市地税有关人士表示，２月１日之后，实行土地增值税清算，原先采取预收的土地增值税将实行多退少补，不过一般是补缴的情况会更多。

【市场影响】

房企成本抬高净利润将大减
  业内人士表示，此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，对原先有大量土地储备的公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。
  福州一位地产商告诉记者，新政实施以后，开发商的利润空间必将受到挤压，开发风险相应增加，未来，无论是拿地，还是开发，企业都会更加谨慎。房地产整个行业开始进入洗牌期。
  福建一家上市房地产公司则表示，严格征缴土地增值税，对房地产公司来说影响较大。１９９３年，《暂行条例》出台之时，曾经造成部分房地产项目出现烂尾楼。
  资深房地产人士江映辉告诉记者，此次国税总局下发通知，统一了征收方法及标准。从实际情况看，那些拿地时间早、成交价格低的开发商，将为此付出更大的成本，这也有利于增加市场透明度。从此次新政的意图来看，国家认为开发利润有相当一部分来自土地增值，不属于企业劳动得利，因此要上缴国库。客观上说，在房价不变的情况下，开发商的净利润肯定要大大减少。
  当然，业内也存在不同声音。福建某房地产开发集团公司营销总监陈先生认为，目前，福州房地产市场走势依然看好，只要市场需求强劲，开发商就不会受到太大影响。
  昨日，福州一位注册会计师告诉记者，不排除房地产开发企业采取虚增施工成本等办法，提高扣除项目比例，直接导致增值额下降。
开发商开始暗自计算成本
  福州业内人士表示，此次新政将进一步缩小房地产企业盈利空间，但对于房价不会有直接影响。
  资深房地产人士江映辉认为，成本增加后，开发商肯定想从终端市场上予以弥补，从而提高房价，但究竟要转嫁多少，市场接不接受，都还是未知数。
  对此，福州房地产专家刘福泉表示赞同。他认为，房地产市场现在已趋于理性，随意提价并非明智之举，从根本上说，供求关系依然是影响房价的决定性因素，未来房价走势还要从后期的供求情况来看。
  但记者同时了解到，昨日新政消息放出后，福州许多开发商已开始暗自计算成本，有开发商计算后认为，商品房每平方米成本大概要增加五六百元。