已竣工的三环一期A段拉动周边房地产开发

    Ｎ本报记者 阙文龙/柳志荣/王帆宇/杨贻兰/文
                游庆辉/图
核心提示|
  “十一五”期间，福州将实施“一城两翼双轴线”城镇集群空间发展战略，根据规划，主城将北扩至莲花山，南跨闽江、乌龙江至五虎山，东至鼓山，西至旗山，形成“七山二水”城市空间结构。
  有关专家表示，继二环带动福州第一波城市扩张之后，三环路作为榕城第二条闭合快速干道，将把大福州的“沿江发展轴”快速地连接起来，带动周边大面积开发，成为推动福州城区新一波拓展的“助推器”。
 　事实上，在三环路建设全面启动之前，房地产开发闻风拓展布局，工业园区开始“圈地”，而将要形成的快速路网正悄然带动新商业业态的集聚。“三环效应”开始显现。
交通效应
车绕城过境市区减压
  福州市一位规划专家说，按照规划，三环路是一条环福州市区的快速路，设计时速80公里，主线不设红绿灯，在沿线的重要交通路口拟设10多个互通立交。此外机场高速公路和绕城高速公路一期工程收费站都设在三环路外，也就是说，车辆在三环路上可免费通行。
  据悉，目前每天大约有3万辆次的外来车辆进入市区。该专家说，如果三环路建成通车，外地过境的机动车将不再进入福州中心城区，改走三环路，这样可大大缓解市区的交通压力。
拉近市区
与世界港口距离
  “三环路通车后，从市区到港口的距离将大大缩短，各种集装箱可通过三环路快速地运抵市区，加快福州与国内外的经贸往来。”福州市一位经济界人士说，港口资源是福州作为沿海开放城市最重要、最宝贵的战略资源和核心优势之一。
 　他说，目前福州正在以港口的大建设、大开发带动福州的大发展，目前在建、将动建和正在报批的深水泊位有数十个，总投入约71亿元。因此，三环路的建设将大大促进港口的开发，拉近市区与世界港口运输的距离。
城市拓展
城郊加速融入市区
  目前，福州市区建成区面积已达165.66平方公里。按福州市委、市政府制定的发展战略，力争2020年建成区面积扩大到350平方公里，人口规模扩大到350万人左右。福州一位专家说，这一蓝图表明在今后15年里，福州城区还要扩大一倍以上，为达到这个规模，福州正大力实施“一城两翼双轴线”城镇群发展战略，三环路把“沿江发展轴”快速地连接起来，带动周边地块大面积开发，三环路正是快速推动福州城区拓展的“助推器”。
ＴＯＤ城市模式
重要一着棋
  “三环路，作为福州的又一条环形交通大动脉，也是城市交通导向型（TOD）发展模式的重要一着棋，对拓展新区、融合城郊具有很大意义。”福州市规划设计研究院规划研究所所长陈亮认为，城市快速路都处在城市新区拓展的关键位置。城市拓展往往通过快速路等主干道构架的建立，带动大片沿线用地开发，实现城市新区以滚动式或跳跃式发展，体现出典型的交通导向型发展模式。
  陈亮说，三环路，包括已经投入使用的二环路，沿线区域都有铁路客货运站、公路客货运站、体育中心、大量工业区、投资区、软件园、文教区、专业医院、城市分区中心、义序机场等重要的城市功能区，城市快速路建设可以使这些原来属于城乡接合部的项目迅速融入市区，将极大改善和发挥它们的功能。
催熟大量新区土地
　　陈亮说，三环路的建成通车将给周边地区房地产业带来发展契机。
  “交通导向型城市发展模式促成了大量新区土地的成熟，福州城区现有新区的拓展也离不开快速路的带动。”陈亮指出，历年来福州运作比较成功的北二环-铜盘板块、西二环板块等都充分运用了二环路便捷的交通和相对低廉的土地成本优势。即将形成的三环一期乌龙江板块、浦上路板块也体现出城市快速路带来的交通效应，缩短了新区项目与市区的区位距离感。
  陈亮介绍，已完工的三环一期A段通过防洪堤建设造地1万余亩，建设了金山工业区三期、新展城等项目，在建的有香江红海园、金山生活区四五期等项目，浦上路以南还有大量用地等待开发。三环二期还将给义序和城门带来新的发展机遇，其中可带动义序片8050亩地开发。
  “从现在起每年需新建住宅410万～530万平方米，房地产业竣工面积应该维持在550万～700万平方米，每年约需要4000～5000亩土地，城市也将以4～5平方公里的规模拓展。”陈亮说，无疑，城市快速路在城市新区拓展和培育房地产业发展空间起到了重要作用。
经济拉动
工商业项目，三环边“圈地”
  “三环路二期还没有动工，可现在仓山义序片已掀起了开发热潮，最近还引来了世界500强企业法国利莱森玛呢！”仓山区盖山镇党委书记杨沂光昨日告诉记者，仓山区委、区政府正是借三环路二期将动工的契机，目前已先在盖山义序片规划建设机电工业园。
  杨沂光说，仓山义序机电工业园项目用地1170亩，目前有14家企业与仓山盖山投资区管委会签订了项目用地合同，其中内资企业总投资近6亿元,外资企业总投资9140万美元，这些企业都具有投资规模大、技术含量高、产值效益多、产业集聚大的特点。
  “三环路的建设将为盖山注入活力，搭建城市路网，带动盖山全面开发。如果没有这些便利条件，怎能引来‘金凤凰’呢？” 杨沂光说，明年义序机电工业园全部建成投产，工业总产值将达到40亿元人民币。
  杨沂光还介绍，义序有近4000多亩的洲地，目前他们正准备在这里规划建设高尚住宅区，建一个湿地公园。
　　记者调查了解到，盖山镇的举措仅是三环周边地区逐渐掀起的“开发热潮”的一个缩影。在仓山区的建新镇、城门镇，晋安区的鼓山镇、新店镇等地，目前都有沿三环发展工商业的规划。
快速交通
促成商业新业态
  “三环路的建设给晋安区带来最突出的作用，是让福兴投资区可向北面拓展大约1500亩，为晋安区的工业新载体提供了延伸空间。”晋安区委办公室主任黄建新说，便利、通畅的三环路将促进新店新区和鼓山新区商贸项目的建设。近日，一个国际大型商贸零售业有意入驻新店新区，相关的商贸项目已纷纷上马，同时金融、酒店等服务业项目也将很快在新店新区落地。
  “城市快速交通促成了在汽车时代的新商业业态，带动了大部分专业市场、仓储超市、物流中心向城区边沿外迁，对市中心传统商业形成极大冲击。”陈亮认为，二环和三环周边区域是福州重要的专业市场群和仓储超市等新型商业业态分布区域，城市快速路是这些新型业态投资落地的最基本条件。
记者体验
三环一期A段
沿线房产热销
  从浦上路到洪塘路长约4公里的三环一期A段沿线，已成为房地产开发的热土，乌龙江畔完全告别昔日荒凉。记者昨日在三环一期沿线采访时看到，这里集中了融信第一城、香江枫景、水印长天、兰庭西江月等众多的房地产楼盘，可以说是福州目前房地产开发最热的地方，而且个个销售业绩都不错。据这些楼盘的销售人员介绍，从今年11月开始到现在，乌龙江板块吸引了众多的购房者，每天都有房子成交，有的甚至开盘当日成交百余套，其中一个别墅楼盘一期开发的产品，已销售近6成，着实红火。
  洪塘村附近的兰庭西江月楼盘，售楼小姐告诉记者，三环路建成后，整个楼盘的主出口就位于三环路上。三环建设即将带来的交通便捷，已成为该楼盘热销的重要因素之一。
观点
乌龙江时代提前到来
  “三环路建设是一个标志性项目，它将会深刻影响人们的看法，改变原有的郊区概念。”昨日，福建融信地产副总经理林峻岭在接受记者采访时说，这条城市快速路的建成，拉近了沿线各地块和市中心的距离，使原有的被认为是郊区的地方，也纳入了城区，使三环之内的区域都成为城市中心。
  对于开发商来讲，市政道路修到哪里，房地产的开发就会跟到哪里。三环路的建设，吸引了众多的目光。从目前土地储备的情况来看，南台岛、乌龙江板块储备了大量土地，将为未来几年房地产开发提供广阔的纵深腹地，开发商的发展空间进一步扩大。随着金山板块楼盘的热销，促使了福州从“闽江时代”向“乌龙江时代”转变的提前到来。
理性看待对房产影响
  福州房地产界著名策划人庄子认为，从长远来讲，三环路对福州整个城市建设的影响无疑是很大的，但其对福州房产的影响，大家应当理性看待，不能过高预期。
  他说，对目前存在的一种“三环路闭合将会迎来福州房地产新一轮高潮”的说法，应持审慎态度。因为城市的扩张需要内存的支撑，人口、经济增长都是十分重要的因素。就近期来看，三环的建设乃至闭合，不会对福州的房地产造成多大的影响。
区域配套应尽快跟上
  上海新联康房地产策划公司的黄锐说，交通不是房地产唯一依赖的因素，除了三环路建成通车这一重要条件，区域内配套设施的完善也应随之跟上。从近期来看，三环路的建设对别墅产品的正面影响大过对公寓产品的影响。他认为，在大力建设三环路的同时，应对区域内配套设施进行规划，并尽快提上建设日程。