二○○一年融侨地产挥师重庆，开发融侨半岛

Ｎ本报记者 夏庆

【现象】
地产企业“跑马圈地”之风正盛
  2006年，福州地产商跨地域扩张烽烟再起。
  据中庚集团执行总裁黄海雄介绍，中庚异地扩张的第一站首选大连。2006年，中庚在大连投资5亿元，储备1000多亩土地，目前首期10多万平方米住宅项目已进入市场，销售额接近5亿元。
  开成地产副总经理郑景枫告诉记者，开成地产已在尤溪开发一个千亩项目，在江苏的连云港也将开发新的项目，首期开发量在650亩左右。
  除此之外，融侨地产在西安、武汉、重庆和南京，仁文建设在武汉，融汇地产在芜湖、长沙、重庆，三木地产在安徽、长沙，金辉地产在南京，中天地产在郑州、西安，东煌地产在天津，兴元地产在成都也都将开拓新的“战场”。

福州地产“新面孔”频频“出走”
  一提起异地扩张，就令人想起在2003年以前闻名全国的“福建地产军团”旋风。
  1999年，冠城集团、金源集团相继北上京城；2001年，融侨集团挥师西进重庆，开发融侨半岛。此后，顺华、泰禾、运盛、三木等也开始了异地扩张之旅。这些福建品牌地产企业所到之处均创下不俗业绩，享誉全国。
  数年过去了，在这些“老牌”福州地产商逐渐回归的同时，一批新成长起来的福州地产商却又再度向外进军。据了解，像中庚、融汇、中天、开成等均是近几年刚刚成长起来的新兴品牌地产企业，经过几年的发展，他们累积了丰富的开发经验和雄厚的资本，也为异地扩张打下了坚实基础。

【特点】
项目开发  福州为主异地为辅
  与以往不同的是，在福州地产商新的异地扩张路线中，福州作为主战场的地位日益明显，而异地始终是辅战场。
  据了解，在2003年前，金源、泰禾和冠城等地产企业进行异地扩张，在福州的新项目就随之慢慢变少。但现在许多异地扩张的福州地产商却更注重在福州紧锣密鼓地开发新项目，大量储备土地。黄海雄说，中庚目前在福州的土地储备量有近千亩，正在开发的项目占地500亩，因此，在今后的3至5年内，福州仍是中庚地产开发的主战场。而在做好福州项目的前提下，中庚才会选择谨慎的“外扩”。而开成地产副总经理郑景枫也认为，开成地产在进行外地项目开发的同时，也一直在福州选择合适的地块进行新项目的开发。

“外扩”选址  以二三线城市为主
  与2003年前福州地产商更愿意往北京、上海等一线城市走不同，如今“外扩”的福州地产商更多将开发的重点放在了国内的二、三线城市。
  业内人士评价说，福州地产企业进行房地产开发时间较早，在激烈的市场竞争中，培养了一批实力雄厚的精英企业。他们资金运转能力强、开发水平高、经验丰富，在发展相对滞后的二三线城市，很容易占领市场。
  而相对于上海、北京等一线城市来说，二线城市的利润空间更大。中庚地产所扩张的区域———大连，其地价低于福州，但房价却接近福州，对于地产企业来说，盈利就更有保证。而相较而言，市场成熟度极高的上海、北京却面临销售量萎缩、房价下跌的情况。一位“外扩”的福州地产商告诉记者，二三线城市的房地产市场正处在上升期，对于初试异地发展的福州地产企业而言，在这些城市投资风险更小。

【探究】
地价上涨“外扩”  化解企业风险
  一位正在“外扩”的福州地产商告诉记者，福州地产商异地扩张的主要原因，是福州近几年土地供应量有限，土地成本增长过快。
  不少“外扩”的地产商都表示，福州地产市场的发展潜力仍非常巨大，其在“海西”建设中的重要性正在显现，城市跨江面海经济发展脉络较明晰，但福州近几年土地成本的增长也是惊人的。一位开发商说，目前土地的高成本使地产商的项目运作变得相当吃力。今年在福飞路上的一块地，楼面地价已超过3000元/平方米，如果加上建安等多项开发成本，售价至少要达到5000元/平方米，而在此地段上，有一项目目前的售价为4000元／平方米左右，营销压力就已经较重。
  从100万元／亩涨至300万元至400万元／亩，单是在福州金山，近两年间地价就涨了三至四倍，而在市中心，地价的涨幅还不止于此。地价的不断上涨，使土地资源越来越集中到那些更有实力的地产商手中，这令一些实力相对较弱的地产商不得不到外地“谋生”。
  同时，地价的上涨也使一些有实力的地产商意识到应再寻找一些利润增长点，于是，那些地价相对较低而房价相对较高的城市就成为福州实力地产商的目标。
  “有效的‘出走’的确可以增加企业的竞争力，化解企业的风险。”一位“外扩”的福州地产商这样告诉记者。

异地扩张  打造全国品牌
  赢取更多利润是福州地产商选择异地扩张的主因，除此之外，通过异地扩张打造出一个全国性的品牌也是福州一些实力地产商的目的。
  黄海雄告诉记者，任何一个想做大做强的地产企业都会有一个持续性发展的战略。就拿中庚来说，经过数年的发展，在福州已奠定了一定的品牌基础，但中庚的目标却是要再通过10年的努力，让中庚成为全国不动产开发企业的50强。而要达到这个目标，中庚就必须通过异地扩张，成为一个有全国影响力的品牌。
  成为有全国影响力的品牌才能让企业品牌升值，为企业带来更多利润。一位业内人士分析，一个地产企业需要耗费数年心血才累积出一个品牌，但如果这个品牌只能局限于一个区域的话，它的价值就很小，而只有做成全国性品牌，其品牌价值才能实现最大化。

阳光操作  土地获得方式多样
  对于一个地产企业来说，扩张中所遇到的最大问题肯定是土地。由于过去中国的土地市场不透明，只有那些在异地有着深厚“官脉”资源的福州地产商才敢外出。而现在全国大部分城市的土地市场开始实行“阳光操作”，异地的地产商可以通过“招、拍、挂”或正规转让方式获得土地，这为那些初涉异地、人脉不丰富的福州地产商赢得了“外扩”的机会。
  据了解，此轮福州本土房企在外地拿地，“招、拍、挂”是其主要的土地获取方式。另外，从异地中小地产企业手里转手土地，这也是不少拥有资金实力的福州地产企业拿地的方式之一。不少“外扩”的开发商告诉记者，未来他们将会利用这种行业整合的机会，以合理的价格增加土地储备，拓展新的业务，为未来的发展打好基础。

【提醒】
地产“外扩”  要未雨绸缪
  福州地产商在第二次异地扩张时，大多抱着谨慎的态度，无论是在地块的选择还是在人员准备等方面，均下了一番工夫。
  一位“外扩”的地产商告诉记者，在进行跨区域投资时，企业都会遇到无法把握当地土地供应的总量和节奏、对当地楼市不够了解的问题。因此，在进行异地扩张之前，许多福州的地产商除了通过各种渠道获取土地出让信息外，还会对异地的人文环境、消费习惯、城市规划做充分了解。“这样的准备工夫往往需要花费数月甚至一年多的时间。”一位地产商这样说。
  除此之外，福州开发商也深知贸然异地扩张是很危险的。一位地产商就表示，在异地扩张前，会让资金回笼和资金支出处于良性的状态，以保证财务的稳健。只有在市场时机好、地价比较划算的情况下，才会考虑进一步的异地扩张。
  异地扩张除了要对企业自身的规模、品牌、运作水平、资金实力有所累积外，更重要的是要有复合能力的人才，而这一点是福州地产商普遍缺乏的。黄海雄表示，人才应该是福州开发商在异地扩张之路上最大的瓶颈，因为对于外派的高级管理人员，不仅要求其有较高的职业素质、丰富的从业经验、完善的协调能力，更重要的是，要对企业有足够的忠诚度，而这样的人才不是一朝一夕就能培养起来的。为此，中庚早在一年多前，就成立了专门的部门，寻觅和培养这方面的人才。
  据了解，今年福州的地产商对人才的重视达到了前所未有的程度，许多地产公司不仅与全国知名猎头公司有联系，还积极参与各种类型的人才招聘会，成立专门的人力资源部门，在企业内部、本省其它企业或全国范围内招募专业性人才，并进行系统的企业文化培训。

异地扩张  体制健全最关键
  在福州开发商纷纷异地扩张之时，也有业内人士提醒说，如果管理体制不健全，对于发展的项目缺乏监督管理，将面临资金、人才双重流失等问题。
  一位地产商告诉记者，目前进行异地开发的开发商大多发展时间不长，还处于建立流程、制度的管理初级阶段，如果不能尽快进行管理提升，提高公司运营效率，那么异地扩张的风险就会加大。这位人士说，万科之所以能做到将分布在全国各地的70多个项目在总部统一指挥下正常运转，不至于因“天高皇帝远”造成部分项目操作失控，就是由于其内部运作制度相当完备，各子公司只要按照内部网上提供的工作流程图及说明文做就可以了。而这一点，目前福州还很少有地产企业能做到。
  另有业内人士告诉记者，由于房地产是地域特点非常浓厚的行业，在不同地方的不同项目或多或少都存在着一定的差异，因此对于大部分异地扩张的福州企业，其异地公司与总部之间关联不大，而如果不能做到总部对各子公司的垂直管理,就不能使本部的先进经验、成熟的运作模式复制到异地项目中，难以保证企业品牌的统一性。