Ｎ本报记者 夏庆/文        

【事件】
两套小户型“捆绑”销售
  将两套50平方米左右的小户型“捆绑”在一起销售！
  自国家“90平方米住宅占商品房开发总量70%”的政策实施后，一些福州的开发商就在住宅户型上做起了新“文章”。
  近日，记者接到一购房者报料：福州塔头路某楼盘，将其中一幢楼东面的两套相邻的50平方米左右小户型“捆绑”在一起销售。
  为了核实此事，记者特地到该楼盘进行了暗访。销售人员说，在整个楼盘中（该楼盘仅有7幢楼），有一幢楼所有东面的房子均由两套背靠背的小户型组成，购房者必须两套一起买。据了解，这两套小户型“捆绑”后的总面积约为105平方米，以五楼为例，单价为6500元/平方米，而开发商在销售时将给购买此户型的购房者提供2万元的优惠。据售楼人员介绍，尽管刚开盘不久，但购房者的反响热烈，目前这种“捆绑”销售的房子已全部售罄。
  从户型看，与其说是两套小户型，不如说更像一套多了一堵墙的大户型。记者从该楼盘销售人员提供的户型结构图上看到，这两套“捆绑”销售的房子，一套主要用来安置餐厅、客厅、公卫，另一套则安置卧室、书房、主卧卫，除了隔了一堵墙，两套房子的户型设置俨然是按一套房子进行的。记者随后将这两套房子的平面图拿给一位建筑设计师进行评点，他认为，对这两个户型，开发商是按一套房的标准进行户型设计的，动静、功能分区明显，结构安排也很合理。

【剖析】
大户型需求仍旺盛
  开发商为何一直想逾越“90－70”政策的红线呢？一位开发商无奈地表示，目前在福州市场上，购房者多为二次置业者，对大户型情有独钟，除了在市区的小户型好卖外，在新区，只有大户型才会受到购房者的青睐。而在福州，有超过70%的新建楼盘都在新区，这正是许多开发商想种种办法规避新政，做大户型的原因之一。
  而前不久福州某机构做的一个调查也印证了这位开发商的话。调查显示，福州有近70％的意向购房者表示更中意100平方米以上的大户型。而据福州市房地产交易登记中心和福州市房地产业协会提供的数据，目前福州市3口之家住房的平均套型面积已经达到92平方米，74％的居民倾向购买100平方米以上户型。
  一位开发商坦诚地说，国家出台“90－70”的政策，初衷就是为了保障低收入人群的住房问题，但作为开发商，不可能视而不见市场对大户型的旺盛需求。一位地产研究人士告诉记者，目前的房地产市场，开发商受利益驱动，更愿意投资那些高档、豪华的商品房，普通住宅的面积趋同于高档住宅的倾向也很突出。
　　驱动开发商青睐大户型的“利益”究竟如何体现呢？一位业内人士道破了其中的玄机：在现行招拍挂的土地政策下，土地价格往往会被抬高，很少能做成面向低收入人群的项目。“在现在这种地价下，房子是建给有钱人的”，一位开发商说，大户型一般对应高档，买家都有相当购买力，对价格的敏感度相对弱一些，更利于销售。另外，大户型楼盘造价低，开发商资金回笼快，销售压力也低。

【现象】
应对政策各有“招数”
  原以为将小户型“捆绑”销售只是个别开发商规避“90－70”政策之举，但记者调查后发现，福州市场上不少开发商已经或正在绞尽脑汁想类似的变通之法。
  在采访中，不少开发商告诉记者，他们将会采取类似“捆绑”销售的策略以应对政策。一位在金山开发楼盘的开发商告诉记者，目前即将上市的一些新项目，大多在“国六条”发布后重新进行了规划审批（土地多在“国六条”发布之前取得）。虽然在这些项目中，规定有所放宽，90平方米以下住宅开发量占总开发量的30%，但是，如果做小户型的房子，不仅难卖，与项目前几期的豪宅定位也很不相符，在这种情况下，开发商只能想出一些营销策略，让产品更有市场。
  另一位开发商则直言不讳地告诉记者，现在，许多福州的开发商都在研究一些“秘笈”，以应对“90平方米大限”。他说，目前，福州对楼盘的层高有明确规定，因此，在这方面很难突破，但开发商的新“招数”层出不穷，比如说，合二为一法。
  所谓“合二为一”，实际上就是将同一层的两套户型或是上下户型打通。表面上看是两套独立的小户型住宅，但实际上可以巧妙地变成大户型。除此之外，还可通过增加阳台面积的方法，多做一些不计入建筑面积或一些半面积的部分。购房者可以在二次装修时对其进行处理，将这些面积室内化，从而使半面积变成全面积。
  还有一些开发商采用压缩小户型的做法。即将90平方米以下小户型房子面积压缩，被压缩出来的面积则可以用在剩下的30%土地上，把大户型的面积加大。例如把20～30平方米的小户型都设计在大户型旁边，在销售时要求购房者“捆绑”购买，业主只要打通就可使小户型成为大户型配套的保姆房或者储物间。

【观点】
部门：尚无约束举措
  开发商将小户型“捆绑”销售的做法是否违背了“国六条”中“90－70”的规定？为此，记者采访了福州市房地产管理局的有关人士。
  该人士肯定地说，“国六条”中“90－70”的政策限制了户型的设计，要求开发商大批量建设90平方米以下的中小户型，以满足普通消费者的需求。这意味着在未来几年内，福州市场上以大户型为主的户型供应格局将被调整，而这项政策也为广大中低收入人群实现“居者有其屋”带来了希望。此外，该人士表示，福州山多水多，土地资源稀缺，每户的住房面积只能小不能大，所以，应当按照“国六条”的规定提倡中小户型。
  对于目前福州房地产市场上出现的小户型“捆绑”销售的现象，这位人士认为，该事件是“90－70”政策在执行过程中出现的一个问题。该开发商涉嫌规避“国六条”中关于“90平方米以下住宅必须占到楼盘开发量的70％”的规定。不过，由于目前国家尚无相关法规对这一行为进行约束，因此有待于相关部门对“90－70”的政策进一步细化和完善。

设计师：“捆绑”带来隐患
  有设计师认为，按照建设部《住宅设计规范》：住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。也就是说，如果将一套大户型在设计上分为两套小户型，那么，两套小户型都应分别符合国家标准，这必然造成面积的浪费和设计的不合理。
  此外，这种做法还会对住房的使用产生不良影响。设计师表示，将两套房子打通成一个大户型，两套房子之间的隔墙就必须是非承重墙，这个对结构设计的要求比较高。而由于房子是按两套进行规划审批的，在购买后将其打通，从原则上说是破坏建筑结构的行为。而如超大阳台等特殊设计，如果设计不合理，可能会影响到住宅的通风和采光。

购房者：满足需求就好
  针对开发商“捆绑”销售小户型一事，记者询问了数十名购房者，并征求他们的意见，得到的结论居然惊人地一致：购房者均表示，只要房子的价格合理，户型合理，他们并不介意开发商采取的是何种销售方式。
  一位李小姐说，他们家以前住的房子有90多平方米，结构为二房半一厅，但随着孩子的长大，发现至少需要三房或三房半才住得下一家人。“现在买房肯定不能只买90多平方米的”，李小姐说，现在开发商将小户型“捆绑”销售，不仅可以满足自己对大房子的需求，还可以省一部分税费（注：福州市规定140平方米以上的住宅为高档住宅，契税为普通住宅的2倍，如果开发商将两套70多平方米小户型捆绑成140平方米销售的话，可以按单套计税）。
  一位陈先生则表示，现在的房子多为电梯房，公摊面积较大，一套建筑面积90平方米的房子，实际可使用的面积可能只有70多平方米，一般只能隔成两房半或两房，这对一个三口之家来说，比较局促，有了小孩房就不能有书房。所以，大部分的福州购房者还是希望能购买100平方米以上的房子。陈先生说，小户型“捆绑”销售，只要总面积不是太大，价位合理，购房者一般不会拒绝这种销售方式。
  当然，也有购房者对开发商将小户型“捆绑”销售的做法提出异议。一位林先生说，如果小面积的房子全部“捆绑”销售，那么，市场上实际供应的小户型就会变少，这为真正有需求的消费者带来了不便。

【编后】
让“看不见”与“看得见”的手合拍
  如果将“90－70”等国家宏观调控政策看作一双“看得见的大手”，我们更希望看到的是，它能与市场这只“看不见的手”一拍即合，而非背道而驰。
  在这个利润至上的商业时代，面对“国六条”细则中对住宅结构比例的限制，不少开发商出现了抵触情绪。此时，政府宏观调控的“大手”与市场的需求机制处于暂时对峙的状态。但是，地少人多的现状，总有一天将使市场与国家宏观调控政策“两只手”合拍，就如同中国的香港，日本的东京……在市场的调节下，那儿遍地都是90平方米以下的房子。
  在“合拍”时代到来前，开发商们该选择与政策周旋，用怪招拆解，还是积极应对，在户型上进行创新，做好“小”文章？本报将做追踪报道。敬请关注！