Ｎ小夏

     在新盘辈出的六月，有一个楼盘特别值得购房者关注，它就是位于鼓楼西区，梅峰西路与杨桥路（延伸段）交汇处的冠城鼓楼庭院。这个10万平方米全现房的楼盘，可能是鼓楼居住历史上最后一个多层社区项目。

     在这个高楼林立的都市中，在这个多层住宅稀缺的时代，全多层住宅社区冠城鼓楼庭院以其亲切的形象，让人回到久违了的城市庭院生活。除了能带给购房者这种精神层面的慰藉外，冠城鼓楼庭院更有低密度、低公摊和良好的房型结构等独一无二的优势。

   怀旧生活 重现多层美好时光

     在高楼林立的福州，其实有不少人怀念着越来越遥远的多层住宅。

     多层住宅曾经是福州人身份的象征。早在10多年前，多层商品房以一种全新的建筑形态和较高的价格进入了福州人的生活。在当时人们的眼里，它是家庭经济水平和生活品质的象征。

     时至今日，仍有许多人对多层住宅生活恋恋不舍。据有关方面的统计显示，福州有60%以上的人购买住宅的意向首选多层住宅，这反映了一种现象：越是现代化程度高的城市，人们对大楼间距、高得房率和朝向通风好的房子的诉求就越强烈。

     虽然人们对多层住宅的需求很高，但是由于土地的稀缺性和国家政策的使然，福州的住宅越来越往“长高”的趋势发展。现在的福州，别说是在城市中心，即便是在一些新区，新建的多层住宅也越来越少，对此有福州的地产界人士发出多层住宅将会在福州“绝迹”的论断。其实这位人士的说法并非危言耸听，在国土资源部出台有关“限制审批别墅和低密度住宅建设用地”的政策后，在已经或者一两年内出现的多层住宅房源售罄之后，多层，这个曾经凭借低密度、低公摊等优势在楼市中“唱主角”的住宅形式，将会成为化石一般的住宅产品。

     但是，六月，在鼓楼，这个福州经济、政治、文化的中心，这个城区形态成熟、寸土寸金的地方却将出现一个全多层住宅小区———冠城鼓楼庭院，这个占地88亩，总建筑面积将近10万平方米，由27幢多层住宅围合而成的住宅小区，它为怀旧而讲究实际的福州人创造出了一个心仪的家。

     “这样的房子是卖一套少一套了”，一直等待冠城鼓楼庭院开盘的林先生说。这位对福州楼市深有研究的购房者说，福州土地资源向高容积率发展的趋势，在2005年已现端倪，并直接反映在地价上。目前福州平均地价每亩已超过100万元，个别市区地价更是达到了每亩数百万元。地价飞涨，直接增大开发商的投资成本，开发商只能通过建高层，以分摊土地成本，从而实现资金平衡。有资料显示，仅在2005年，福州上市的高层住宅的比例已达到50%，而这一比例在今后几年还将不断攀升，这从目前福州市的规划就可以看出：福州市区的新住宅均以高容积率为主，在2.5至7之间，建筑形态以高层和小高层塔层、板楼和板塔楼为主。林先生说，在今年开建的项目中，多层住宅已踪影难觅，像冠城鼓楼庭院这样的多层住宅小区快像大熊猫一样稀罕了。

   即买即住创造现房开盘奇迹

     冠城鼓楼庭院作为绝版多层，却做到了现房开盘，是最大程度做到了为消费者着想。冠城鼓楼庭院是27幢同时施工同时交房的。目前工程进度已全部封顶并在落架中，预计今年12月底也就是再过5个多月就可以交房使用了。不论是要投资或是自住，待合同签约、银行放款后的两个月左右就可交房，比起购买期房，一般最快也要一年多才能交付，那么从开始交月供到交房还需一年多的时间，得提前付月供一年多。另外对于那些正在租房的第一套房地购买者，也可省去一年多的房租。

     再者，由于信息不对称，对处于弱势地位的消费者，还得承担等待交房阶段任何可能发生的开发变故，目前福州地产市场上大多数开发商没有按规定在封顶后办理按揭手续，大部分采取提前办理提前放款提前付月供的售楼方式。而现房就可以极大地规避掉这些风险。

     第三，眼见为实。准现房是所有的东西都基本建成了，建筑实体、社区景观、物业配套甚至自己以后的邻居都可以真实而具体地考察到，消费者可以很直观地感受到产品、景观等的好坏，而不是去单纯地看图纸，拼凑着自己的想像，还要担心想像遭到变更的风险。

   居住为本用数据来说话

     有许多福州的购房者放弃了“升级换代”的高层和小高层住宅，专心等待冠城鼓楼庭院的开盘，这种选择更多出自讲究实惠的考虑。冠城鼓楼庭院的销售人员告诉笔者，由于多层住宅无论在公摊、楼间距还是居住成本上都具有高层住宅所不可比拟的优势，所以许多购房者认为，即便冠城鼓楼庭院的房价与一些高层或小高层住宅的房价相当，但他们还是愿意选择它。

     作为鼓楼西绝版的多层住宅，冠城鼓楼庭院更是坚持平均公摊8%，得房率高达90%以上的人居化设计，以92㎡全明小三房，110㎡全明大三房，128㎡全明四房为主力户型。

     A、越低越赚———平均公摊8%

     低公摊便意味着高得房率，目前福州房地产市场内的多层住宅公摊面积一般平均为12%左右，而冠城鼓楼庭院的户型公摊却控制在了8%左右。与目前小高层和高层建筑的公摊面积一般在18%至20%相比，这中间有近12个百分点的差距，这意味着什么呢？以建筑面积为100平方米的住宅为例，如果是买冠城鼓楼庭院的多层住宅，实用面积可达到92平方米，而买高层住宅则只有80平方米，相差的12平方米几乎是一间主卧室的面积。如果按4000元/每平方米的房价计算，从某种意义上说，购买多层住宅能“沾5万元的光”。

     B、社区宽松———建筑密度仅26%

     一般来讲，当视距与建筑物高度比值小于1时，人在其中犹如深井之中，会产生压抑、渺小的感觉。而在全多层住宅小区冠城鼓楼庭院内，由于没有高大建筑物遮挡，可以让人充分地放松。另外，由于冠城鼓楼庭院是全多层建筑，单位面积内人口密度降低，所以户均绿地面积相对要多，绿化率达到31%，小区空气质量好，油烟、汽车尾气的污染也少，各种生活噪音也要小得多，使用生活配套设施也不会太拥挤。此外，冠城鼓楼庭院的容积率仅有1.57，建筑密度只有26%，在这样的空间中，建筑是一种“点缀”，楼与楼之间的距离一点也不让人感到逼仄，身在其中，自然心情舒畅。

     C、户型合理———三房四房随你挑

     从房型构造格局上看，多层住宅也要好于高层住宅。值得一提的是像冠城鼓楼庭院这样的新型多层住宅小区,与上世纪90年代初普遍新建的六七层建筑不可同日而语。那时的住宅多半是砖混结构，抗震能力较差，几乎都是一梯三户以上，户型结构也不合理。冠城鼓楼庭院的多层住宅，几乎可以用“花园洋房”来形容，实际使用率高、结构均好性高、人均绿地和活动空间大、人口密度低、采光通风好。在产品创新方面也毫不逊色，92平方米做到了全明小三房，110平方米就做到了全明大三房，120平方米则做到了全明四房的好户型。

     由于是多层结构，冠城鼓楼庭院还做到了坐北朝南，南北通风，室内使用面积大，房型合理，大开间容易隔开装修，而相比之下，高层住宅一般采用框架剪刀墙结构，加上又要考虑几部电梯的位置，因而户型设计稍难一点，也会给装修带来不便。

     D、现房销售———创造更大升值空间

     升值空间是许多福州人购房的主要原因。由于现在在福州房地产市场中，多层住宅“需大于供”，因此无论是在一手房市场还是在二手房市场上，多层住宅都是最为活跃的元素。据多家福州二手房门店统计，2002年至2004年开发的多层住宅增值异常迅速。许多福州人对多层住宅“上接天光，下接地气”的生活仍然十分留恋，对多层住宅的低居住成本也十分看重,这使得多层住宅转手特别容易，价格行情也一直看涨。

   冠城实力社区配套首屈一指

     冠城鼓楼庭院的品质来源于其身后有一个强大的、富有实力的开发团体———冠城集团。

     今年４月７日，香港冠城集团·冠城大通股份有限公司以２.0５亿元的价格竞得福州华事达房地产有限公司股权。华事达鼓楼西区项目（即现在的冠城鼓楼庭院项目）随股权交由冠城集团开发。

     在坊间，流传着“东财西世、南海北冠”的说法，其中的北冠就是指冠城集团，作为中国房地产百强企业、京城十大地产开发企业，冠城集团1998年在京城开发的“冠城园”至今仍是京城业界耳熟能详的名牌地产项目；2003至2004年冠城集团先后在福州投资开发了“金山豪景”与“晨光江景”两大项目，凭借先进的开发管理理念，项目取得良好的销售业绩；2004年冠城集团投巨资在北京开发“太阳星城”项目，总规划用地约298公顷，建筑面积达150万平方米，是为北京2008年奥运工程配套的重要项目。

     虽然冠城集团具有强大的开发实力和开发经验，但冠城大通董事长韩国龙对笔者说，冠城集团上下十分重视此次华事达项目的收购，并集中了公司数十年房地产开发专业人才来研究该项目的整体定位与开发运作。他认为，冠城鼓楼庭院项目所处的地块位于福州市中心西区未来的ＣＬＤ一级辐射带，北靠风景秀丽的群鹿山，东南毗邻金牛山公园，西沿江滨公园，东北是大腹山公园，东面有马坑鸿梅公园和左海公园，属罕有的山景、水景、园景“三景合一”之地。这样的地块在鼓楼区已十分罕见，它无论从区位还是从规划等级上，在鼓楼区今后的房地产开发项目里都是不可能再有了。为了对得起这样的地块，冠城集团重新规划了这个项目，并在原先规划的基础上，追加投资近3000万元，在景观上引入了中国园林顶级代表作之一的苏州庭院景观；在建材上对于建筑细节部分增加了投入，如入户防盗门、楼梯实木扶手，公共门厅部分在装修的基础之上渗透了装饰的概念；在安防设备上引入最先进的三重可视对讲系统等先进的配置，从景观、建材、物业安防软硬件上提升项目整体品质。

     综上所述，6月18日，绝对是个值得所有想买房子的人期待的日子，因为冠城鼓楼庭院将在福州开创现房开盘奇迹。