规范化管理是物管的基本功


尽职是物管不可缺少的责任

Ｎ本报记者 夏庆

  从名城港湾到公园道1号，从中庚国际华府到融信第一城，从仁文·大儒世家到三盛巴厘岛……在目前新上市的楼盘中，人们会发现一个新的现象：这些楼盘“管家”都是新面孔。
  据记者了解，在这些“新面孔”中，大部分的“管家”由开发商来担当，如中庚国际华府的中庚物业、金辉·莱茵城的金辉物业、公园道1号的海纳物业等等；另一部分则请来“洋管家”，如三盛巴厘岛的英国伯恩物业；有些“管家”则是混血儿，由开发商与国内知名物业公司共同出资构成，如融信第一城的物业由融信地产与香港安之国际机构合作管理，名城港湾的物业管理则由名城地产与国内一级资质物业管理企业———深圳长城物业公司共同负责。当然还有一些新楼盘请来了“顾问管家”，如中天金海岸就请来了万科物业当顾问。

楼盘竞争比“管家”
  比地段、比景观、比户型……现在，楼盘的竞争焦点已开始转向比物业管理。几乎每一个楼盘在宣传卖点时都不忘打上物业管理公司的名称。
  对于这种现象，业内人士林旭评价说，单纯的住宅只能算是半成品，只有加上服务才能形成一个完整的产品。不管房子质量有多好，如果没有好的物业管理，不仅业主入住后的舒适度得不到保障，房子也很难升值。
  买房子就是买生活，生活的品质好不好，物业管理很关键。正因为如此，好物业如今已成为促使购房者掏钱买房的主要因素之一。记者做了一次无记名问卷调查，在地段、景观、户型等诸多因素中，80％的购房者都将物业管理放在极为重要的位置，对其关注程度仅次于价格。一位购房者用时下流行的一句话解释了他们对物业的重视———“买房一时，住房一世”，住宅离不开后期的物业管理。
  物业管理对销售的重大影响，引发了开发商对楼盘物业管理的重视。海纳（福州）物业管理有限公司（下简称海纳物业）总经理孙雨根说，越来越多的开发商已经意识到物业管理不仅是楼盘销售的重要指标，对其品牌发展也有至关重要的影响力。
  “为了促进楼盘销售，也为了维护其品牌形象，开发商对物业管理非常舍得投入。”一位业内人士告诉记者，福州的开发商能看到物业管理的重要性，是因为他们有一个榜样，那就是因物业管理做得好而奠定其一流品牌地位的融侨地产。“凡是想做品牌的开发商对物业管理都会非常重视。”这位业内人士对记者说。

建管不分仍盛行
  物业该交给谁管理，是许多开发商感到迷惑的问题。
  福州的开发商曾做过多次尝试———通过招投标程序请来专业物业公司、请戴德梁行等“洋管家”、自建物业公司做“管家”……而在这些选择中，自办物业这个曾经备受争议的物业管理方式现在却受到众多开发商的青睐，尤其是那些规模大、项目多的开发商，他们更愿意选择与自己“血脉相连”的物业公司。
  福州长城物业公司总经理王坚认为，开发商自办物业是一种传统的物业管理方式。选择这种方式进行物业管理的开发商一般都有创品牌的意识。他们不计利润，不计收入来扶持自己的物业公司。
  而孙雨根也认为，开发商选择这种物管方式是希望通过自己组建的物业公司来维系其品牌的建设。比如说，一个开发商如果请了其他物业公司，那么在销售时就必须打出这家物业公司的名称，与其帮助“别人”打品牌，还不如“肥水不流外人田”，为自家的物业公司做宣传。
  当然，开发商自办物业最大的优势还在于这种方式保障了整个项目的运作。孙雨根说，现在楼盘多为预售，从开盘到正式交房需要一年左右的时间。在这期间，就需要物业公司对项目运行的全过程有所了解，并介入管理。如果选择其他物业公司，开发商不仅要付出佣金，协调也是问题。用孙雨根的话说，别的物业公司是“先提要求后做事”，而自家的物业公司则是“先做事后提要求”。因此对于开发商来说，作为子公司的物业公司可以成为其产品售后服务中最得力助手，协调合作也更容易。

只顾不管 不服水土
  请境外物业公司做顾问的物业管理方式曾在福州地产界盛行一时。但现在不仅选择这种方式的开发商变少了，即使选择“洋顾问”，合作的方式也有所改变。
  一地产商告诉记者，他们在开发初期曾经请一家世界知名的物业公司做顾问，希望通过其丰富的国际物业管理经验为楼盘带来全新的物管模式，但是在合作过程中却发现“洋管家”在福州“水土不服”。这些“顾问”派来福州的人员大多不能提出新的物管概念和思路，只是生搬硬套外地的管理方式，因此，在实际运行过程中，出现了一些问题，这最终令地产商不得不改变原来的思路自建物业公司，并从国内一线城市挖来了具有丰富高档楼盘管理经验的人才。
  王坚告诉记者，以前流行请境外知名的物业公司，是因为可以借助这些“洋管家”的名声，促销地产项目。但几年下来，他们发现，“洋管家”不了解福州的风土人情，他们所提供的物业管理方案往往不切实际。即便顾问公司提供的管理方案可行，在其担当顾问期间，物业管理的水平也良好，但一旦顾问撤出，物业管理的质量就很难维持。
  当然，现在开发商请“洋管家”当顾问的情况有所转变。王坚说，过去外来物业顾问，是只“顾”不“管”，让开发商挂其牌子帮助销售，对具体的物业管理不闻不问。而现在，国内一些一线城市成长出包括中海、万科、长城等优秀的物业管理企业，不仅了解中国的国情，而且有丰富的管理经验。这些国产优秀物业公司的崛起让福州地产商的选择面更广，也令物业顾问市场的竞争变激烈。
  不过，记者了解到，目前福州的开发商请物管公司方式更灵活了。不少福州的开发商还可以请来国内知名物业公司做顾问，合作的方式也更深入。现在的物业顾问通常需要在项目现场呆上一年以上的时间，并需要对项目提供具体管理方案，培训出一批实用的人才。有些物业顾问公司还发展到为开发商代管物业，直接输入管理人员，管理楼盘。这令福州楼盘的物业管理水平在短时间内得到了很大的提高。

股权合作成新风
  近年来，由地产商与国内优秀的物业管理公司合作管理楼盘的方式开始在福州出现。
  今年11月10日，名城地产与深圳长城物业签署了战略合作协议，双方在名城物业中各占股份比例，共同负责名城地产旗下所有项目的物业管理。名城地产总经理俞培俤表示，引进品牌物管企业作为战略投资方，是为了全面提升旗下物业的管理服务水平。而之所以选择长城物业，主要是看中其在福州世茂外滩花园的管理中体现出的高水准服务。
  除了名城地产外，融信地产对融信第一城的物业管理也采取了与安之国际机构合作管理的方式。业内人士对这种捆绑合作管理物业的方式予以了肯定。一位物业公司的负责人对记者说，一个成熟的房地产市场讲求专业细分。物业管理并不是开发商的强项，应当交由专业的物业公司进行管理。但由于地产的开发不是短期行为，物业管理对开发商的品牌形象有着至关重要的影响，因此，让开发商完全放开物业管理这种方式在短时间内还很难实现。
  在这种情况下，双方采取股权合作的方式，地产商既可以实现对物业的监管，又可以让业主得到专业的服务，开发商和物业公司在各自的专业领域发挥特长，物业管理也可走市场化之路，可谓一举两得。
  开发商认为，与物业公司捆绑合作，并在合作成立的物业公司中持有股份，其目的不是为了赚钱，而是为了对物业管理有一定的监管权和管理权，让物业公司更好地为业主服务。

服务到位是关键
  “新面孔”介入后，福州物业管理市场的竞争变得更激烈。一位福州物业公司的负责人说，由开发商扶持物业公司，在积累了丰富的楼盘管理经验后，最终将脱离开发商的羽翼保护，成为福州物业市场上的生力军。
  孙雨根告诉记者，从深圳、上海等地物业公司的发展看，他们的前身无一不是开发商自建的物业公司，随着管理的物业面积扩大，管理水平逐渐提高，其品牌影响力也随着地产品牌影响力的提高逐渐上升，最终与地产商脱钩，实现社会化、独立自主经营，成为专业的物业公司。
  因此，如果开发商自建的物业公司进入物业市场，无疑将对目前已有400多家物业公司的福州物业市场带来巨大的冲击。对于这一点，一位福州物业公司的人士坦言，日子越来越不好过。这位人士说，物业公司资质评定的主要标准是管理面积，而现在大多数专业物业公司只能在一些旧的小区或规模较小的小区中求“生存”。由于一些旧有的小区存在物业收费低，收费难的状况，这令专业物业公司的经营面临困境，难以留住人才，形成恶性循环的局面。
  当然这并非意味着专业物业公司就无发展之路。据了解，目前开发商在选择物业管理方式时，会进行多方考虑。一般来说，只有那些开发规模达到100万平方米以上的开发商才会选择自建物业的方式，通过规模效应减少物业管理的亏空，而那些开发规模低于70万平方米的开发商，他们更愿意选择专业化的物业公司进行管理。同时，由于国家法规规定了业主有选择物业公司的权利，因此这也为专业物业公司带来契机。
  有业内人士认为，不管物业公司的出身如何，在未来的物业市场上，业主只认谁能提供更好的服务，合理收费，优质优价的“管家”。这位人士认为，随着物业市场的逐步规范，一些经营规模小、服务水平差、信誉低的物管公司因不能适应市场变化，最终将会破产倒闭，与之相对应的是，福州将会出现一批有竞争力的物业公司。