房产中介竞相“跑马圈地”

Ｎ本报记者 孙剑

  用一位二手房中介机构老总的话来说，2006年福州二手房市场可谓是多事之秋，国家宏观调控政策不断出台，二手房交易税收不断增加，这对二手房市场交易产生极大影响。从全年二手房交易统计数据可以看出，1至12月，福州二手房交易数据时涨时跌，而每逢国家二手房相关政策出台的当月，交易量总是会出现明显下滑，市场观望情绪较浓。2006年即将过去，在辞旧迎新之际，本报对一整年来二手房市场的情况进行了一番盘点。

2006 房产中介榜（排名不分先后）

国广一叶
  上榜理由：开创房产中介经营新模式
  在家装行业，国广一叶成了人们信赖的品牌。而进入二手房市场后的国广一叶，同样抱着树品牌、建信誉的目的，而这也是董事长叶斌一贯坚持的企业理念。进入二手房行业以来，国广一叶接连不断重拳出击：网络+卖场的经营理念，全年买房零佣金的全新举措，使国广一叶在一段时间内成为了市场的焦点。叶斌说，今年底，一个3000多平方米的卖场又将建成，置业专家也将从200多人扩充到500人。看来，网络＋卖场此种经营方式，在福州二手房市场上获得了一定的认可，相信在明年的二手房市场上，国广一叶也将大有作为。

骊特房产
  上榜理由：企业扩张冲出福建
  长久以来，无论是交易量还是门店数量，骊特房产一直居于福州二手行业榜首。2006年，已在福州“遍地开花”的骊特房产，走进北京、江西南昌开设分店。“企业要做大、做强、要树立品牌。”谈到向外扩张的原因，骊特老总李特觉得这是企业发展的必经阶段。不仅要在福州做出品牌，更要在全国范围内打响骊特的名声。一直以来，骊特房产以此作为企业发展的目标，一步一个脚印，踏踏实实前行。

麦田房产
  上榜理由：中介服务进入高端市场
  作为福州市场上一家大品牌中介，麦田房产在今年所做的，并不仅仅是对品牌的维护、企业的扩张，他们把更多的心思放在了如何填补市场服务空白上。今年，在麦田总部里，新设了这样一个豪宅部，出现了新的一批经过特别培训的房产经纪人，专门服务于高端市场。
  麦田房产总经理肖基昌说，作为一家有实力的房产中介，他们已经有能力承担豪宅项目的买卖，因此，今年以来，在做好普通住宅二手房买卖服务的同时，麦田快速占领了高端市场。

双安房产
  上榜理由：市场营销推陈出新   
  在福州市场上很多有能力为购房者提供优质服务的中介企业，但能持之以恒地为购房者提供这样服务的中介却不多。而双安房产，就是这些为数不多的中介企业之一。2006年，双安房产与电视台合作推出的“双安焦点访谈”，为购房者答疑解惑，导读政策，解答二手房交易中容易出现的问题，推荐好房源，警示购房者切莫踏入误区。双安房产的这个节目，做了一整年，而在这一整年里，双安的业绩比往年翻了一番，品牌知名度也大大提升。

2006二手房市政策关键词
指导价
  为减少税费流失，4月4日，福州市房地产交易登记中心首次公布《福州二手房交易代征税费指导价》。指导价充分考虑了不同地段房屋结构、层数、朝向、年份等影响房价的诸多因素，作为福州二手房交易征税的主要依据。个人销售其购置的不动产，若申报的成交价格高于同期福州市房地产市场交易指导价，应按申报价征收营业税及附加税、个税；若申报价明显低于指导价，则按指导价或经主管地税局认可的评估价计税。
  ■点评：福州的二手房交易指导价这一政策对行业而言是个利好消息，这对于规范市场，创造公平的竞争环境有积极作用；但对二手中介而言，却是喜忧参半，一方面，有了明确的规定，价格计算更加方便；但另一方面，这也表明，此前不少中介一直在操作的通过低报房价以逃税的做法在市场上已经行不通了。
营业税
  2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确，要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。
  ■点评：营业税调整的主要目的，就是为了抑制市场上的投资需求，但与此同时，也必然直接影响了现有存量房源的供给。营业税作为交易环节的税种，它在买卖双方之间的最终分配是由市场状况决定的。而大部分的业主表示不愿意承担营业税，那么5％的税费最终就会被加在总房价中，由购房者来承担。
抵押登记
  2006年6月14日，交易中心下发关于抵押登记有关问题的通知。通知规定，在房产买卖的时候，交易中心将一次性收取交易中所产生的税费和相关材料，取消二手房按揭贷款抵押登记先办理交易过户手续，待领取产权证后再办理抵押登记的做法。
  ■点评：这一政策的推行，使市场上很多未满5年的房产购买者想多贷款，却无法将房产进行高评估，否则就会产生高额的个人所得税和营业税。因此，尽管这一政策规范了福州二手房市场，但从某种意义上说也提高了福州的房价。
个人所得税
  2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。随后，11月13日，福州市《关于进一步加强个人住房转让所得税征收管理的通知》开始施行，对“不能正确计算房屋原值的情况”，普通唯一住房按纳税人住房转让收入的１％征收，高档住宅或非唯一住房按纳税人转让收入的１．５％核定征收，而可正确计算原值的房产仍按（转让价×80%-原值）×20%的方式来计。
  ■点评：其实，对二手房交易征收20%个人所得税并不是一个新政策，但是由于目前规定比较笼统，没有制定相关的征税细则，因此过去一直没有将政策落实到位。此次相关条例的出台，使所有未满5年的房子无法避税，以前房产中介低价申报的招数，再也用不上了，但伴随而来的，是交易成本的间接提高。

2006二手房市年度大事

房产中介“跑马圈地”  门面扩张势不可当
  一手房市场愈加火热，带动二手房市场的交易量也大幅上扬。但随着国家各项宏观调控政策相继出台，2006年的福州二手房市场观望情绪较浓，交易情况时好时坏。尽管市场前景尚未明朗，但各家中介跑马圈地的脚步却从未停顿，反而愈演愈烈。
  从整年的统计数据看，骊特房产从59家门面店扩张到87家，麦田房产从31家扩张到53家，朝阳从18家扩张到30家……这一整年，福州各个新区内，房产中介门面店如雨后春笋拔地而起,各家中介夸张动作频频，目的，也就是为自己未来的竞争增加筹码。

资金监管疑云重重  市场仍需尽快规范
  二手房交易过程中，在完成房产证过户之前，买方将购房款交给房产中介监管，这是福州二手房交易中存在的普遍现象。但建设部10月底正式发布了《中国房地产经纪执业规则》，规定今后房产中介机构不得管理客户交易资金，这不禁使人们产生了今后资金该由谁来监管的疑惑。
  其实，建设部杜绝房产中介进行交易资金的监管，主要是因为资金监管已经超出了房产中介行业的范畴，而国内也出现了多起房产中介卷走资金的事件。但是，在没有明确规定该由什么部门进行资金监管时，仍然需要房产中介介入管理。因此，想要真正保障客户的资金安全，关键还在于尽快出台相关政策，明确资金监管的部门，规范相应法规。

“银贷”冲击市场  行业规范迫在眉睫
  今年下半年以来，一个名为“银贷联合网”的信贷平台以极为撩弄人心的广告词频频见诸报端，并采用了“极为灵活和超低价”的营销模式，在一定程度上误导消费者。此种做法引起了榕城房产中介行业的极大反响。几十家中介联名上书，抗议银贷联合网此种不正当竞争模式。此外，榕城二手房产中介同时也发布《福州二手房行业自律规范》，举行福州房产经纪人诚信宣言仪式，从自身做起，规范二手房行业操守。据悉，银贷联合网此种经营方式已被有关部门叫停。

黑中介卷款潜逃  行业面临“信任危机”
  12月，购房者黄小姐与天策府房产中介签订合同，交了5万定金，但没想到第二天，怎么也找不到收取定金的中介公司店长，5万定金打了“水漂”。这是福州二手房市场今年以来发生的第一起中介卷款逃跑事件。由此开始，人们对二手房产中介的信任开始动摇，中介的诚信问题再度摆上了台面。一直以来，“差价”、“资金监管”、“合同陷阱”等可能出现欺诈行为的环节，都让人们在购买二手房时心存疑虑，因此，要更好规范福州的二手房市场，相信房产中介仍然有很长的路要走。