现在福州别墅市场正处于前所未有的热潮期，但回顾十年来，福州别墅市场的曲线经历：高潮———低潮———升温———热潮，人们有点把不准未来福州别墅市场的脉。业内人士认为，未来福州别墅市场仍将被看好，因为随着福州经济和房地产市场的快速发展、消费者购买力的增强，福州别墅的开发将出现欣欣向荣的局面，别墅产品在地产舞台上也会扮演更重要的角色。

     那么，福州别墅市场未来还有哪些潜力可挖？与现在相比，未来福州别墅市场将会有哪些变化呢？

     未来三年增量巨大

     “预计在3年内，福州别墅市场供应量将大增，开发量将超过3万多套”。道博（福州）企业管理顾问有限公司和福建鼎力营销顾问有限公司在对福州别墅市场进行了数月的调查，并根据福州别墅市场现时在售及潜在开发量分析后得出这样的预测。据不完全统计，明后两年福州别墅市场将有十几个大中型项目入市，如：厦门建发闽侯别墅、厦门禹州鼓山别墅项目、融侨淮安别墅项目、正祥旗山别墅项目、泰禾螺洲别墅项目、金水湖别墅项目等，总规模将达到8000多亩，并且还有7000～8000亩的别墅项目在酝酿之中。如果这些项目上市的话，将在福州楼市形成一股强烈的别墅上市“风暴”。由于这些项目企业品牌好、资金雄厚，而且项目规模较大，未来几年内将对福州别墅市场形成强烈冲击。

     虽然未来几年内，福州别墅市场将经历一场大规模的放量潮，但是市场的承接力仍被看好。市场研究人士认为，从市场需求面上看，随着福州经济的快速发展和消费市场的更加成熟，越来越多的富豪阶层和收入较高的城市中产阶层正在不断成长，他们对别墅产品消费力和接受度的加大，使得福州别墅市场未来需求潜力得到释放；而从政策面因素来看，由于国家已出台一系列政策措施，加强对别墅用地和别墅开发建设的调控力度，因此未来几年内，再出台新调控措施的可能性不大。而且由于别墅消费群购买的目的主要为自用或做第二居所，用做短期投资的比例不高，而且这些消费者大都为市场金字塔顶端的客户，经济实力强，政策对他们的购买行为影响甚微。

     福州别墅市场被看好，并不意味着福州别墅市场没有风险。道博（福州）企业管理顾问有限公司和福建鼎力营销顾问有限公司人士认为，短期来看，别墅市场可能会向两个极端继续发展：一是经济型的亚别墅，它们将和高层豪宅争夺客户；二是更高端的真正意义上的别墅精品，但需要开发商有更强的市场整合能力和更优秀的经营团队，以及更加符合市场需求方向的创新产品。不过，目前价格定位在七八十万元的亚别墅未来可能会面临一定的风险，因为这些别墅产品热销的很大原因在于低成本经营，因此定价偏低。而从长远看，由于别墅的容积率低，土地成本比重大，如果楼盘品质不断上升，而价格升不上去，开发商将面临更大风险。

     规划多样选择面广

     现在，福州的消费者想买别墅产品的话，可能还会觉得选择面较窄，但未来，福州别墅市场的发展将使消费者更容易买到适合自己的别墅产品。

     不同的地域会有不同的别墅产品，这是福州未来别墅市场的一个特点。目前在福州别墅市场上，不同的区域已经形成了代表性的别墅板块，如东江滨大道的名城港湾、长滩美墅；城门附近的东方威尼斯、大唐世家；金山新区的中天金海岸、公园道一号；闽侯上街大学城的云亩天朗和福禄坊；鼓楼西区的运盛·美之国二期；五四北区域的翠湖山庄。这些区域各自形成了不同的定位，吸引客源的侧重点也有所不同。未来，这些区域的产品特点将更加明显，让消费者可以根据自己喜欢的区域选择喜欢的别墅产品。

     随着市场的成熟，未来福州别墅楼盘的定位将更加细分。市场研究人士认为，2005年的别墅产品已出现“低端”和“高端”两极分化比较明显的特征，有更多的经济型联排别墅出现，如大唐世家、长滩美墅。同时，顶级别墅豪宅也更加富有特色，如翠湖山庄、云亩天朗和名城港湾基本属于豪宅式别墅。而在未来，福州别墅市场的产品定位将更加细分，会根据不同档次、不同消费喜好、不同生活习惯、不同价值认同和不同居住人群与人文氛围形成不同的别墅产品定位。

     别墅风格不再千篇一律也是未来福州别墅市场的一个特点。据介绍，福州早期的别墅产品多为被炸掉的鼓山花园别墅那种平顶火柴盒的造型。21世纪初，欧陆风格逐渐成为福州别墅市场的主流风格，以水乡温泉别墅、居住主题公园为代表。2004年，尤其是下半年的别墅市场开始流行中式风格和后现代主义风格，如福禄坊、兰庭西江月，但由于该类产品刚刚推出，目前在别墅市场中还不太成熟，也不占主流。不过随着福州别墅市场对产品和客户群的深入研究，该类产品将逐渐成熟，有可能成为别墅市场中的重要生力军。到了2005年，福州别墅市场中仍以欧式或北美风格别墅为主，因其能够代表国际化并塑造比较高品质的居住理念，迎合客户需求心理，但同时，也出现了如翠湖山庄那样纯生态半坡山水别墅；如名城港湾等新市镇模式别墅。预计未来几年内，为了适合不同消费人群的购买需求，福州别墅的开发建设模式还将出现较大的创新。

     高新科技优化居所

     由于别墅处在近郊或远郊，有山水资源景观作为支撑，再加上别墅的建筑密度低，低容积率，享受别墅的人群相对稀少，大环境相对安静，因此相比起其它住宅产品，别墅对安防和物业的要求较高，所以在未来几年，福州别墅不仅会在物业管理、产品创新上更进一步，而且随着科技的发展，还会更多运用到生态、智能、节能、环保等技术，给居住者以安全舒适感。

     实际上，从2004年开始，福州别墅市场中一些新建的产品已经开始着力于人防和技防水平的提高，如运盛·美之国引入了三星级智能化物业管理概念，东方威尼斯、中天金海岸引入万科物业管理顾问等。

     同时，一些别墅项目也开始尝试性地引进了一些全新的智能技术。有关人士认为，随着别墅产品品质的提高和消费市场的成熟，以及高端消费人群比较注重服务品质的特点，未来福州别墅市场在做好单体产品的同时，也将注意到社区配套和服务附加值的跟进。有开发商就表示，在今后别墅的开发中，在规划、景观、单体设计等方面会有创新。比如说，今后消费者会对建筑之间的间距、建筑密度提出更高的要求，特别是保护住户私密性方面的要求越来越高。这将使高档别墅项目呈现出大户型、大花园、低容积率的发展趋势；中低档别墅由于价格限制，不可能达到高档项目的品质，但也会通过增加社区内绿化率、建设高档次的园林景观以及优化别墅项目规划形态和户内空间布局等措施来满足业主对私密性越来越高的要求。

     创新户型引领潮流

     由于购买别墅的消费者多为二次以上置业者，购买别墅的主要目的是为了提高生活质量，尝试新的生活方式和作为不动产保值增值之用。因此，别墅市场的消费者需要的不仅是一座独门独户、有天有地的大户住宅，更需要一个理想的新生活方式。因此，未来福州别墅市场中，别墅项目的设计在功能上将更加具体、细化，对生活方式和人群喜好的研究与探索将更加深入。

     在目前的福州别墅市场上，有一些产品，如东方威尼斯的结合现代建筑设计与中国民族情结的双内天井和内廊设计，能够做到既符合现代人的审美情趣，又符合中国人的居住心理需求；又如长滩美墅的南向退台式大露台、户内中庭设计及不同的室内、室外会客空间设计，实现人与室内、室外、社区空间交流的完美境界，这些设计得到了许多消费者的青睐。

     有专家对未来福州别墅市场的户型等设计做出预测，在未来几年的福州别墅市场，独栋别墅的主流产品会在180至250平方米之间；在具体的户型设置上，整体及主厅面宽将加大，普遍将在6米以上，这对客厅以及卧室等的舒适性、对套型面积的控制都比较合适；客厅中空挑高设计，厅高5米以上，营造非一般的居住尊贵感；每层有一个以上阳台，大露台空中花园设计；有专门设置顶层独有主人房，私密性加强，其功能配置趋丰富，有观景阳台（或露台）、衣帽间、书房、主人卫生间等；配置独立车位或车库；230平方米以上的户型设置工人房；配置花园；餐厅、客厅功能分区更鲜明，通过跃式、错层等结构进行表现；每层设功能休闲厅；赠送地下室空间；开始注重室内外空间的对话和交流，有多处入户门和多处室外空间等。而联排等经济型别墅的发展趋势则是产品层次将更加丰富，高低端分化明显；产品风格更为多样化，现代、中式、欧式或北美等风格的联排别墅将百花齐放；联排别墅项目的开发模式日趋先进及人性化，由于联排别墅除了门前屋后的小花园，仍有较大面积的社区公共空间，因此社区内部环境质量与景观质量将会不断提高；功能性、采光、通风性能将大大提高。